SEGUROS DE LOS BANCOS

Existe mucha controversia en los seguros de los bancos debido a que el panorama hipotecario que nos encontramos, con tipos de interés a la baja, la rentabilidad que las entidades financieras sacan de las hipotecas es mínima, ¿qué ocurre con esto? les obliga a obtener una ganancia con los productos derivados de la misma.

Antes de entrar en las ventajas o desventajas que esto conlleva procederemos a detallar que seguros son los más comunes a la hora de contratar nuestra hipoteca:

  • Seguro de hogar: por ley existe el de incendios, que es de cumplimiento obligatorio, y a mayores contrataremos con la entidad una cobertura mayor para estar más protegidos. El valor de este seguro depende de dos variantes; una el coste de reposición que indica el tasador que hará que el importe aumente o disminuya y por otro lado, el contenido que son los objetos de valor que queremos asegurar de nuestra vivienda.
  • Seguro de vida: nos asegurará en caso de que nos ocurra algo en el futuro. Aquí también dos variantes; la cobertura que quieres contratar (fallecimiento, invalidez permanente, invalidez absoluta) y dos, el importe de préstamo que quieres asegurar así como la edad y el cuestionario que pueden realizarte a la hora de su contratación que lleva a aumentar o disminuir el coste.
  • Seguro de protección de pagos: protege en caso de despido o desempleo durante un número de cuotas, en las cuáles no tendrás que abonar la cuota mensual de la hipoteca a cambio del coste de este seguro. En nuestra opinión este coste está bien utilizado para contratos temporales o indefinidos de poca duración, y no en muchos otros casos.

Existen más tipologías de seguros pero estos tres son los más comunes. Lo que queremos explicar con esto es que conocer el banco y como trabaja los seguros es de vital importancia ya que hace que el coste de tu hipoteca aumente o se reduzca considerablemente. Hay dos maneras de protegerse; una de ellas es elegir una hipoteca no bonificada que nos permitirá no estar atados al banco en caso de que el coste sea excesivo, y otro, saber elegir la entidad que tenga los seguros más económicos ya que le hemos demostrado a nuestros clientes que simplemente con nuestra experiencia y consejo han ahorrado desde 7.000 a 14.000 euros en el coste de su hipoteca.

EL ASESOR FINANCIERO

Como si se tratase de una especie en extinción y con la transformación de la banca a una plataforma online, la figura del asesor financiero está perdiendo poco a poco su papel en el tablero de la banca. Por nuestra experiencia en este tipo de sectores que un gestor dedique todo el tiempo que haga falta para comprender y entender al cliente y lo que es lo más importante, explicar cada uno de los detalles de los productos como puede ser la elección de una hipoteca fija o hipoteca variable es para nosotros una prioridad.

Es cierto que cuando ofrecemos nuestro producto hablamos de encargarnos de todo pero en nuestro caso, queremos que el cliente entienda y sepa todas las decisiones que está tomando. Es obvio que defendemos nuestra profesión pero lo hacemos con un motivo, que en un breve resumen se destaca en lo siguiente:

  • Educación financiera: nuestra labor y responsabilidad es que las personas que pasen por nuestra gestión comprendan este sector al menos, en los puntos más importantes.
  • Gestor personal: a la hora de realizar una operación tener a un asesor cualificado para saber que cláusulas si deben existir y que clásulas no es también una parte importante de nuestro trabajo, así como la de resolver y atender cualquier contratiempo que exista.
  • Negociación: conocemos el panorama financiero a la perfección lo que nos hace saber en qué puntos mejorar vuestra financiación.
  • Servicio indefinido: no queremos desaparecer de tu vida como si fuese una decisión puntual sino, que la mayoría de nuestros clientes nos consultan cualquier duda o cuestión que tengan y es siempre la mejor manera de demostrar que nuestro trabajo es efectivo.

Mucho trabajo, esfuerzo y dedicación para convertir una decisión difícil en algo sencillo y duradero.

MERCADO INMOBILIARIO

La preocupación por el mercado inmobilario casi es comparable a la de la elección de la hipoteca, preguntas como ¿es buen momento para comprar?, ¿estoy comprando caro?, ¿subirán los precios del alquiler?. Todo ello nos hace cuestionarnos constantemente si realizamos o no una compraventa, pero en la mayoría de ocasiones no estamos en disposición de elegir ya sea por el momento de tu vida, la situación familiar o cualquier tipo de tema personal.

Nadie y tampoco nosotros tenemos una varita mágica en la cuál saber si lanzarnos o no a la compraventa de un inmueble porque las variantes de cada una de ellas son infinitamente extensas. Lo que sí podemos ofrecer es unos pequeños consejos de como intuir si es acertada tu decisión:

CONSEJOS INMOBILIARIOS

  • Analiza la situación económica: los momentos económicos que atraviesa un país están muy relacionados con el mercado inmobiliario, siendo en los momentos de crisis las mayores oportunidades para invertir o comprar.
  • Analiza el barrio donde quieres comprar: se trata de además de analizar tu ciudad, realizar un estudio más exhaustivo de tu zona para saber si está en auge o cada vez va a menos por las diferentes razones que sean.
  • Observa la evolución de tu tipo de vivienda: no todas las viviendas valen lo mismo, cada vivienda es única y por ello cada casa es diferente. Los grandes expertos dicen que la futura vivienda más rentable será aquella entre 1 o 2 habitaciones ya que nuestra forma de vida está cambiado con tener menos hijos.
  • Oferta de alquiler: también haz una comparativa entre la cuota que te resulta tu hipoteca y el rendimiento de alquiler que puedes obtener con esa vivienda en caso de necesitarlo, porque la vida da muchas vueltas, y el saber que pase lo que pase estás seguro es muy importante.

En definitiva, no se debes tener miedo para comprar pero sí tenemos que ver, estudiar y analizar muchos determinantes para hacerlo.

¿te ha servido de ayuda?

INTERMEDIACIÓN FINANCIERA

En muchas ocasiones el servicio que prestamos sigue lastrado por su mala imagen. En su momento se achacó a que uno de los problemas de la crisis inmobiliaria eran los asesores financieros, ¿por qué?, no utilizaban las prácticas idóneas para la obtención de un préstamo hipotecario.

Sin entrar en quién es el bueno y el malo creemos que la experiencia ha llevado a este sector a profesionalizarlo y protegerlo de las malas prácticas que hemos vivido en épocas pasadas. De todas maneras queremos resaltar que el factor clave en una empresa se identifica por las personas que componen la dirección, ni más ni menos, y no tanto del sector o de la profesión en sí.

Para nosotros es vital proteger a nuestros clientes y tener esa responsabilidad que es la de depositar la confianza en nosotros, pero más allá de eso ¿en que consiste nuestro trabajo?

NUESTRO OBJETIVO

  • Gestor personal: queremos conservar ese papel que poco a poco con los bancos online se va perdiendo y es la de tener a un profesional que te informará y velará por tus intereses en todo momento.
  • Búqueda de las mejores condiciones: a pesar de que cada operación es distinta lo que queda claro es que siempre intentaremos buscar la mejor opción para los clientes aunque ello nos haga gastar más tiempo.
  • Educación financiera: en eso se ha convertido nuestra profesión, en que cada uno de los clientes que pasan por nuestra empresa llegue a comprender todo lo que deriva el producto que va a contratar. Desde pequeños nadie nos enseña estos términos y por eso que nuestra responsabilidad es mayor en todo caso.
  • Servicio postventa: una vez que hemos demostrado nuestro trabajo nos convertimos en la persona en la cúal consultar todo tipo de operaciones financieras lo que sin duda alguna, es un síntoma de que nuestro trabajo es bueno.

En resumen; servicio profesional, personalizado y responsable.

NUEVA LEY HIPOTECARIA

Seguramente has escuchado que ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria pero en muchos casos no sabes en que te afecta o no. Vamos a comentar hoy dos de los cambios más significativos de esta nueva ley.

COMISIONES DE CANCELACIÓN

En la antigua ley fijaba una comisión de cancelación máxima del 0,50% durante los primeros 5 años, y a partir del 5 año, del 0,25%, además no distinguía entre el préstamo fijo o variable. Con el cambio de la nueva ley se ha reducido la comisión de tipo de interés variable y se ha aumentado drásticamente en las hipotecas a tipo de interés fijo, ¿de que manera?

  • Comisiones de cancelación tipo de interés variable: en este caso se ha fijado por ley la comisión máxima en 0,25% los tres primeros años, y a partir del 3 año, al 0%, es decir, en el año 4 no te cobrarán ninguna comisión ni por amortización total ni por amortización parcial.
  • Comisiones de cancelación tipo de interés fijo: por el contrario, en los préstamos fijo durante los primeros 10 años se cobrará un 2%, y a partir del año 11, 1,50%. Por lo que, en este apartado, si ha perjudicado al cliente o ha dejado a las entidades financieras con un mayor beneficio según lo trate cada banco.

Esto es como máximo, dejando a la entidad reducirla si lo considera conveniente pero, ¿que es lo que está ocurriendo en este momento? que las entidades financieras se ciñen a la nueva ley para las cancelaciones en la hipoteca fija, perjudicando al cliente drásticamente.

REPARTO DE GASTOS ESCRITURAS

En este punto el cliente ha salido reforzado en principio, obligando a que las entidades financieras se hagan cargo de la escritura de préstamo hipotecario de los siguientes gastos:

  • Notario
  • Registro
  • Gestoría
  • AJD (actos jurídicos documentados): impuesto

Aproximadamente es un ahorro de unos 2.000 – 3.000 € en los gastos de escrituración, que permite al cliente no tener que aportarlos en un inicio. A pesar de que parece un ahorro las entidades financieras lo han repercutido en los siguientes parámetros de la hipoteca:

  • Tipo de interés: aumentando su oferta en un 0,10 – 0,15% del tipo de interés nominal del préstamo o en su defecto durante los primeros años de hipoteca aplicar un interés mayor al resto de año.

Entendemos que con la oferta hipotecaria volverán a rebajar los tipos de interés pero hasta entonces este es el panorama que nos podemos encontrar de cara al próximo año.

CANCELAR PRÉSTAMO

Otra de las grandes preguntas que se hacen nuestros clientes es cómo puedo cancelar mi préstamo hipotecario. Lo primero que debemos saber es que existen dos tipos de amortizaciones y dos maneras de hacerlo, te las contamos:

  • Amortización total: es cuando cancelas totalmente el préstamo. Esta cancelación significa que ya no existe deuda con la entidad y no tendrás que pagar mensualmente la hipoteca. Aplicar esta opción suele llevar una comisión por la cancelación, ya que es más difícil eliminarla en los préstamos hipotecarios.
  • Amortización parcial: es la más común, es ir cancelando tu préstamo poco a poco. Este tipo de amortización es la que nosotros negociamos para que sea al 0% y que puedas cancelar sin ningún coste parcialmente.

En otro post entraremos en lo que ha cambiado la nueva ley hipotecaria en este punto sobre todo en la hipoteca fija, pero ahora una vez elegida la amortización que quieras realizar ya sea parcial o total, hay que elegir que optamos por reducir y en este caso, también tendremos dos opciones:

formas de amortizar

  • CUOTA: si decides amortizar cuota lo que se reduce es lo que pagas al mes de tu hipoteca pero el plazo no varía.

Ejemplo:

Vamos a la entidad y le decimos que queremos amortizar 10.000 € y reducir cuota, en ese momento estamos pagando 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué pasará?

Que nuestro plazo seguirá siendo 25 años pero nuestra cuota mensual de hipoteca pasará de ser 370 €/mes a 330 €/mes

  • PLAZO: en este caso ocurre lo contrario, la cuota se mantiene constante pero te quedará menos años por pagar de tu hipoteca.

Ejemplo:

Vamos a nuestra entidad y decidimos amortizar 10.000 € y reducir plazo, en ese momento nuestra cuota mensual es de 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué ocurrirá?

Que nuestra cuota mensual sigue siendo 370 €/mes pero nuestro plazo de hipoteca se reduce de 25 años a 21 años.

Nuestro consejo es que siempre que la cuota mensual sea asumible para ti decidas amortizar tiempo ya que es la manera que pagarás menos intereses a lo largo de la vida de tu hipoteca, y que al final, se trata que elijas lo que elijas el objetivo sea pagar lo menos posible al banco.

¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importante para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Primero, ¿cómo ha sido la evolución del EURIBOR?

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años podemos observar que es un índice que varía mucho a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y como sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Como cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca fija o hipoteca variable pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR? Respuesta: hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida? Respuesta: tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno? Respuesta: en nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿ y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés? Respuesta: en este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca? Respuesta: en ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés? Respuesta: no es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera? Respuesta: sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión? Respuesta: entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados.

¿puede sustituirse el EURIBOR? Respuesta: sí, en todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

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Seguros de los bancos: como trabajar tus seguros.

Mercado inmobiliario: actualidad de nuestro panorama inmobiliario actual y consejos de compra.

El asesor financiero: nuestra figura y el por qué de nuestro trabajo

Cancelar préstamo: cómo y de que manera.

Comisiones bancarias: trabajar tus productos.

Nueva ley hipotecaria: en qué nos afecta principalmente

Intermediación financiera: el por qué de este sector.

COMISIONES BANCARIAS

Hoy hablaremos de las famosas «comisiones bancarias«, con una breve explicación entraremos en ello, ¿os apetece verlo?

¿veis la importancia de nuestras decisiones?

Algo tan simple como elegir nuestra entidad financiera puede repercutir en muchos gastos que no contemplamos. Ahora bien, vamos a analizar varios tipos de comisiones y como tratarlas una a una.

COMISIONES MÁS COMUNES

  • Comisión por mantenimiento de cuenta: como su nombre indica es la comisión por mantener tu cuenta en el banco. Elige aquella entidad que no te pida nada para mantener la cuenta, o de hacerlo, que sea muy fácil de cumplir.
  • Comisión por tarjeta de crédito: aquella comisión por el coste anual de tu tarjeta de crédito o débito. Intenta que cuando te pidan alguna vinculación o si vas a contratar una hipoteca con la entidad, negociar tanto la comisión de mantenimiento como la de la tarjeta o fíjate en aquellas entidades que trabajen de esta manera.
  • Comisión de por retirada de efectivo: estudiar los convenios de cajeros de nuestra entidad es algo que no realizan muchas personas. Tienes que saber que importa los convenios pero también como trabajarlos, ya que muchas veces retirando una cantidad de dinero en concreto podemos evitarlas.
  • Comisión por descubierto: controlar nuestros pagos y cobros es esencial, una por entender tu economía y otra para evitar que las entidades financieras te cobren por estar en negativo en la cuenta, pero como hablamos, hasta este punto podríamos llegar a negociarlo con el banco.

Con esto queremos realizar consejos sencillos, prácticos y que permitan mejorar tu vida financiera en el presente y en el futuro.