MUNDO FINANCIERO

COVID – 19

En estos momentos difíciles que estamos viviendo creo que es una responsabilidad tanto de las empresas como de las personas actuar con sentido común y ser conscientes de que tenemos que sacar nuestro mejor lado para pasar esta etapa de dificultad que nos perjudicará a nivel global en todos los ámbitos.

Por supuesto, nuestra misión es cumplir con las obligaciones que nos demanda el gobierno así como el mundo, que es la de permanecer en la medida de lo posible en casa pero no por ello seguir utilizando el sentido común y la tranquilidad de que esto se resolverá en mayor o menor tiempo para que volvamos a nuestras vidas cotidianas, siempre desde la unidad. Cada uno tiene un papel en esto que es la de cuidar a su gente más cercana, cuidar a los ciudadanos y sobretodo estar tranquilos de que las cosas volverán a su cauce en su debido momento, ya que hay muchas partes en juego.

En nuestro caso seguiremos con nuestra misión que es la de proteger a nuestros clientes, sabiendo y transmitiéndoles que las operaciones seguirán avanzando quizás con un ritmo más lento pero en los términos y condiciones establecidas.

Por otro lado, a cualquier nuevo cliente estamos aquí para ofrecerles asesoramiento gratuito y comunicarles que estaremos en permanente contacto con las entidades bancarias ante cualquier cambio a nivel financiero y que será cuestión de tiempo que se normalice la situación.

Desearles a todas las familias y personas que están pasando por esto, una pronta recuperación.

ARTÍCULO 28 LEY HIPOTECARIA

Hoy queremos tratar una de las operaciones más complicadas en el mundo financiero-inmobiliario que es el famoso artículo 28 de la ley hipotecaria. Para nosotros es muy importante sacar hacia adelante éstas compraventas y por eso realizamos un asesoramiento gratuito con la posibilidad de ofrecer financiación a los compradores para este tipo de operaciones.

Éste artículo 28 hace mención a aquellas herencias en la que los herederos no están en el primer rango de descendencia (sobrinos, primos etc) dónde establece una limitación durante el plazo de 2 años desde el fallecimiento con el cual pudiese aparecer un heredero forzoso que podría reclamar su parte de la herencia.

A QUIÉN AFECTA éSTE ARTÍCULO

  • Vendedores: obviamente los vendedores que se encuentren en estas circunstancias tienen ésta limitación durante este período de tiempo que afecta a sus posibles compradores así como su planificación de venta.
  • Compradores: ésta parte es la más afectada ya que todos los bancos cierran la financiación a este tipo de operaciones hasta que transcurra dicho plazo de 2 años o en su defecto se retenga la cantidad en la notaría hasta pasado dicho período de tiempo.
  • Bancos: la famosa frase de no es mi casa es del banco hasta que la pague tiene que ver en este sentido, ¿por qué?, debido a que las entidades financieras actúan como garantía concediendo el préstamo para la compra de esta vivienda por lo que en caso de que apareciese éste heredero forzoso pueden encontrarse con un préstamo que no responde ante la finca inscrita.

Es verdad que la probabilidad de que aparezca un heredero forzoso es muy reducida, pero de todas formas hay maneras de medir el riesgo jurídico de este tipo de operación:

CÓMO EVALUAR EL RIESGO JURÍDICO

  • Antiguo propietario: algo tan sencillo como saber si el antiguo propietario es hombre o mujer puede facilitarnos la medición del riesgo que podemos acometer. En términos sencillo es mucho más fácil saber si puede existir un heredero forzoso siendo la antigua propietaria mujer que en caso contrario, si es un hombre.
  • Tiempo transcurrido: desde que comienza a contar los 2 años es importante saber cuánto tiempo le queda para eliminar ésta limitación, ya que no es lo mismo que esté completa o simplemente le quedan 3 meses por cumplir.
  • Porcentaje de artículo 28: también no es lo mismo que todos los propietarios tengan esta limitación a que solamente lo tenga uno de cuatro vendedores por ejemplo en dicho caso solo responde frente a un 25% de dicha limitación.
  • Patrimonio familiar: por último es importante saber si la herencia contiene más viviendas o patrimonio económico con el cuál sea posible en caso de reclamación del heredero forzoso ir a por otras viviendas como forma de pago.

Entendemos el momento por el que pasa un comprador cuando desconoce la ley ya que es algo inusual y poco común, además elegir comprar una vivienda con la limitación del artículo 28 es como elegir entre una hipoteca fija o variable, muchas variantes para una decisión tan importante. Normalmente la vivienda suele ser una oportunidad inmobiliaria ya que la venta de este tipo de viviendas con ésta limitación hace que el precio de la compraventa sea inferior a lo habitual y lo que da al comprador, una oportunidad de tener un precio por debajo del mercado.

Por todo ello se trata de entender, comprender y asesorar dentro de nuestras posibilidades para que las dos partes intervinientes saquen su operación de la mejor manera posible.

SEGUROS ¿COSTE O AHORRO?

Existe mucha controversia en los seguros de los bancos debido a que el panorama hipotecario que nos encontramos, con tipos de interés a la baja, la rentabilidad que las entidades financieras sacan de las hipotecas es mínima, ¿qué ocurre con esto? les obliga a obtener una ganancia con los productos derivados de la misma.

Antes de entrar en las ventajas o desventajas que esto conlleva procederemos a detallar que seguros son los más comunes a la hora de contratar nuestra hipoteca:

Seguro de hogar

por ley existe el de incendios, que es de cumplimiento obligatorio, y a mayores contrataremos con la entidad una cobertura mayor para estar más protegidos. El valor de este seguro depende de dos variantes; una el coste de reposición que indica el tasador que hará que el importe aumente o disminuya y por otro lado, el contenido que son los objetos de valor que queremos asegurar de nuestra vivienda

Seguro de vida

nos asegurará en caso de que nos ocurra algo en el futuro. Aquí también dos variantes; la cobertura que quieres contratar (fallecimiento, invalidez permanente, invalidez absoluta) y dos, el importe de préstamo que quieres asegurar así como la edad y el cuestionario que pueden realizarte a la hora de su contratación que lleva a aumentar o disminuir el coste.

Seguro de protección de pagos

protege en caso de despido o desempleo durante un número de cuotas, en las cuáles no tendrás que abonar la cuota mensual de la hipoteca a cambio del coste de este seguro. En nuestra opinión este coste está bien utilizado para contratos temporales o indefinidos de poca duración, y no en muchos otros casos.

TE AYUDAMOS EN TU DECISIÓN

Existen más tipologías de seguros pero estos tres son los más comunes. Lo que queremos explicar con esto es que conocer el banco y como trabaja los seguros es de vital importancia ya que hace que el coste de tu hipoteca aumente o se reduzca considerablemente.

Hay dos maneras de protegerse; una de ellas es elegir una hipoteca no bonificada que nos permitirá no estar atados al banco en caso de que el coste sea excesivo, y otro, saber elegir la entidad que tenga los seguros más económicos ya que le hemos demostrado a nuestros clientes que simplemente con nuestra experiencia y consejo han ahorrado desde 7.000 a 14.000 euros en el coste de su hipoteca.

EL ASESOR FINANCIERO

Como si se tratase de una especie en extinción y con la transformación de la banca a una plataforma online, la figura del asesor financiero está perdiendo poco a poco su papel en el tablero de la banca. Por nuestra experiencia en este tipo de sectores que un gestor dedique todo el tiempo que haga falta para comprender y entender al cliente y lo que es lo más importante, explicar cada uno de los detalles de los productos como puede ser la elección de una hipoteca fija o hipoteca variable es para nosotros una prioridad.

Es cierto que cuando ofrecemos nuestro producto hablamos de encargarnos de todo pero en nuestro caso, queremos que el cliente entienda y sepa todas las decisiones que está tomando. Es obvio que defendemos nuestra profesión pero lo hacemos con un motivo, que en un breve resumen se destaca en lo siguiente:

  • Educación financiera: nuestra labor y responsabilidad es que las personas que pasen por nuestra gestión comprendan este sector al menos, en los puntos más importantes.
  • Gestor personal: a la hora de realizar una operación tener a un asesor cualificado para saber que cláusulas si deben existir y que clásulas no es también una parte importante de nuestro trabajo, así como la de resolver y atender cualquier contratiempo que exista.
  • Negociación: conocemos el panorama financiero a la perfección lo que nos hace saber en qué puntos mejorar vuestra financiación.
  • Servicio indefinido: no queremos desaparecer de tu vida como si fuese una decisión puntual sino, que la mayoría de nuestros clientes nos consultan cualquier duda o cuestión que tengan y es siempre la mejor manera de demostrar que nuestro trabajo es efectivo.

Mucho trabajo, esfuerzo y dedicación para convertir una decisión difícil en algo sencillo y duradero.

MERCADO INMOBILIARIO

La preocupación por el mercado inmobilario casi es comparable a la de la elección de la hipoteca, preguntas como ¿es buen momento para comprar?, ¿estoy comprando caro?, ¿subirán los precios del alquiler?. Todo ello nos hace cuestionarnos constantemente si realizamos o no una compraventa, pero en la mayoría de ocasiones no estamos en disposición de elegir ya sea por el momento de tu vida, la situación familiar o cualquier tipo de tema personal.

Nadie y tampoco nosotros tenemos una varita mágica en la cuál saber si lanzarnos o no a la compraventa de un inmueble porque las variantes de cada una de ellas son infinitamente extensas. Lo que sí podemos ofrecer es unos pequeños consejos de como intuir si es acertada tu decisión:

CONSEJOS INMOBILIARIOS

  • Analiza la situación económica: los momentos económicos que atraviesa un país están muy relacionados con el mercado inmobiliario, siendo en los momentos de crisis las mayores oportunidades para invertir o comprar.
  • Analiza el barrio donde quieres comprar: se trata de además de analizar tu ciudad, realizar un estudio más exhaustivo de tu zona para saber si está en auge o cada vez va a menos por las diferentes razones que sean.
  • Observa la evolución de tu tipo de vivienda: no todas las viviendas valen lo mismo, cada vivienda es única y por ello cada casa es diferente. Los grandes expertos dicen que la futura vivienda más rentable será aquella entre 1 o 2 habitaciones ya que nuestra forma de vida está cambiado con tener menos hijos.
  • Oferta de alquiler: también haz una comparativa entre la cuota que te resulta tu hipoteca y el rendimiento de alquiler que puedes obtener con esa vivienda en caso de necesitarlo, porque la vida da muchas vueltas, y el saber que pase lo que pase estás seguro es muy importante.

En definitiva, no se debes tener miedo para comprar pero sí tenemos que ver, estudiar y analizar muchos determinantes para hacerlo.

¿te ha servido de ayuda?

INTERMEDIACIÓN FINANCIERA

En muchas ocasiones el servicio que prestamos sigue lastrado por su mala imagen. En su momento se achacó a que uno de los problemas de la crisis inmobiliaria eran los asesores financieros, ¿por qué?, no utilizaban las prácticas idóneas para la obtención de un préstamo hipotecario.

Sin entrar en quién es el bueno y el malo creemos que la experiencia ha llevado a este sector a profesionalizarlo y protegerlo de las malas prácticas que hemos vivido en épocas pasadas. De todas maneras queremos resaltar que el factor clave en una empresa se identifica por las personas que componen la dirección, ni más ni menos, y no tanto del sector o de la profesión en sí.

Para nosotros es vital proteger a nuestros clientes y tener esa responsabilidad que es la de depositar la confianza en nosotros, pero más allá de eso ¿en que consiste nuestro trabajo?

NUESTRO OBJETIVO

  • Gestor personal: queremos conservar ese papel que poco a poco con los bancos online se va perdiendo y es la de tener a un profesional que te informará y velará por tus intereses en todo momento.
  • Búqueda de las mejores condiciones: a pesar de que cada operación es distinta lo que queda claro es que siempre intentaremos buscar la mejor opción para los clientes aunque ello nos haga gastar más tiempo.
  • Educación financiera: en eso se ha convertido nuestra profesión, en que cada uno de los clientes que pasan por nuestra empresa llegue a comprender todo lo que deriva el producto que va a contratar. Desde pequeños nadie nos enseña estos términos y por eso que nuestra responsabilidad es mayor en todo caso.
  • Servicio postventa: una vez que hemos demostrado nuestro trabajo nos convertimos en la persona en la cúal consultar todo tipo de operaciones financieras lo que sin duda alguna, es un síntoma de que nuestro trabajo es bueno.

En resumen; servicio profesional, personalizado y responsable.

NUEVA LEY HIPOTECARIA

Seguramente has escuchado que ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria pero en muchos casos no sabes en que te afecta o no. Vamos a comentar hoy dos de los cambios más significativos de esta nueva ley.

COMISIONES DE CANCELACIÓN

En la antigua ley fijaba una comisión de cancelación máxima del 0,50% durante los primeros 5 años, y a partir del 5 año, del 0,25%, además no distinguía entre el préstamo fijo o variable. Con el cambio de la nueva ley se ha reducido la comisión de tipo de interés variable y se ha aumentado drásticamente en las hipotecas a tipo de interés fijo, ¿de que manera?

  • Comisiones de cancelación tipo de interés variable: en este caso se ha fijado por ley la comisión máxima en 0,25% los tres primeros años, y a partir del 3 año, al 0%, es decir, en el año 4 no te cobrarán ninguna comisión ni por amortización total ni por amortización parcial.
  • Comisiones de cancelación tipo de interés fijo: por el contrario, en los préstamos fijo durante los primeros 10 años se cobrará un 2%, y a partir del año 11, 1,50%. Por lo que, en este apartado, si ha perjudicado al cliente o ha dejado a las entidades financieras con un mayor beneficio según lo trate cada banco.

Esto es como máximo, dejando a la entidad reducirla si lo considera conveniente pero, ¿que es lo que está ocurriendo en este momento? que las entidades financieras se ciñen a la nueva ley para las cancelaciones en la hipoteca fija, perjudicando al cliente drásticamente.

REPARTO DE GASTOS ESCRITURAS

En este punto el cliente ha salido reforzado en principio, obligando a que las entidades financieras se hagan cargo de la escritura de préstamo hipotecario de los siguientes gastos:

  • Notario
  • Registro
  • Gestoría
  • AJD (actos jurídicos documentados): impuesto

Aproximadamente es un ahorro de unos 2.000 – 3.000 € en los gastos de escrituración, que permite al cliente no tener que aportarlos en un inicio. A pesar de que parece un ahorro las entidades financieras lo han repercutido en los siguientes parámetros de la hipoteca:

  • Tipo de interés: aumentando su oferta en un 0,10 – 0,15% del tipo de interés nominal del préstamo o en su defecto durante los primeros años de hipoteca aplicar un interés mayor al resto de año.

Entendemos que con la oferta hipotecaria volverán a rebajar los tipos de interés pero hasta entonces este es el panorama que nos podemos encontrar de cara al próximo año.

CANCELAR PRÉSTAMO

Otra de las grandes preguntas que se hacen nuestros clientes es cómo puedo cancelar mi préstamo hipotecario. Lo primero que debemos saber es que existen dos tipos de amortizaciones y dos maneras de hacerlo, te las contamos:

  • Amortización total: es cuando cancelas totalmente el préstamo. Esta cancelación significa que ya no existe deuda con la entidad y no tendrás que pagar mensualmente la hipoteca. Aplicar esta opción suele llevar una comisión por la cancelación, ya que es más difícil eliminarla en los préstamos hipotecarios.
  • Amortización parcial: es la más común, es ir cancelando tu préstamo poco a poco. Este tipo de amortización es la que nosotros negociamos para que sea al 0% y que puedas cancelar sin ningún coste parcialmente.

En otro post entraremos en lo que ha cambiado la nueva ley hipotecaria en este punto sobre todo en la hipoteca fija, pero ahora una vez elegida la amortización que quieras realizar ya sea parcial o total, hay que elegir que optamos por reducir y en este caso, también tendremos dos opciones:

formas de amortizar

  • CUOTA: si decides amortizar cuota lo que se reduce es lo que pagas al mes de tu hipoteca pero el plazo no varía.

Ejemplo:

Vamos a la entidad y le decimos que queremos amortizar 10.000 € y reducir cuota, en ese momento estamos pagando 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué pasará?

Que nuestro plazo seguirá siendo 25 años pero nuestra cuota mensual de hipoteca pasará de ser 370 €/mes a 330 €/mes

  • PLAZO: en este caso ocurre lo contrario, la cuota se mantiene constante pero te quedará menos años por pagar de tu hipoteca.

Ejemplo:

Vamos a nuestra entidad y decidimos amortizar 10.000 € y reducir plazo, en ese momento nuestra cuota mensual es de 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué ocurrirá?

Que nuestra cuota mensual sigue siendo 370 €/mes pero nuestro plazo de hipoteca se reduce de 25 años a 21 años.

Nuestro consejo es que siempre que la cuota mensual sea asumible para ti decidas amortizar tiempo ya que es la manera que pagarás menos intereses a lo largo de la vida de tu hipoteca, y que al final, se trata que elijas lo que elijas el objetivo sea pagar lo menos posible al banco.

¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importantes para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Índice de contenido

  1. ¿Elegir una hipoteca fija o variable?
  2. Hipoteca fija
  3. Hipoteca variable
  4. Consejos para elegir mejor
  5. ¿Y si sube mucho el euribor?
  6. ¿Cuando tendré que estar preocupado por la subida?
  7. ¿Cómo se que el tipo de interés variable es bueno?
  8. ¿Si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?
  9. Hipoteca variable: Seguro de cobertura
  10. Comisión en caso de pérdida
  11. Escenarios de una hipoteca variable
  12. Es importante analizar los seguros de las hipotecas
  13. La hipoteca mixta, ¿es una buena opción?
  14. Comisión por cancelar en las dos hipotecas
  15. Saber cuando es bueno hacer una subrogación
  16. Cancelación y nueva constitución de hipoteca

HIPOTECA VARIABLE

Comencemos por ver las hipotecas variables y que entra en juego en este tipo de préstamo. En primer lugar, lo que más inquieta, el famoso EURIBOR:

«El Euribor (European Interbank Offered Rate, tipo europeo de oferta interbancaria) se denomina al tipo de interés al que las principales entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado»

Este índice se suma al diferencial, que es el tipo de interés que has negociado con la entidad para que te concedan la hipoteca, es decir, imaginemos que contratamos la hipoteca a un EURIBOR+1%(diferencial). En resumen, tendremos por una parte el EURIBOR que oscilará según en el mercado económico y el diferencial que solamente subirá en caso de que no contrates los productos con la entidad.

EVOLUCIÓN DEL EURIBOR

Una vez analizado las dos variantes que entran en el cálculo de nuestra cuota mensual, veamos la evolución de este índice a lo largo de su historia.

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años en el que podemos observar su variación a lo largo de la vida de nuestra hipoteca, nos preguntaremos ¿de qué depende este índice? básicamente de innumerables aspectos macroeconómicos por ejemplo del precio del dinero, la circulación del mismo y todas las decisiones económicas que influyen en el marco económico europeo, de los que realizar una predicción sería una temeridad.

Hay estudios a corto plazo que podrías saber su evolución pero en ningún caso saberlo con exactitud, por lo que, sea cual sea su evolución tendremos que saber que este índice oscilará en el transcurso del tiempo.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y cómo sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

HIPOTECA FIJA

En el otro lado de la balanza tenemos la tranquilidad que nos ofrece pagar lo mismo mes a mes como si tratase un alquiler. A diferencia de la hipoteca variable tenemos una oferta a tipo fijo muy competitiva, pero es esencial una buena negociación para que realmente salgamos ganando con nuestra hipoteca.

En este caso solo entra en escena el diferencial que como comentamos anteriormente solo aumentará si decides no contratar algún producto con la entidad, en las preguntas de los clientes tendrás una explicación mejor de lo que significa una hipoteca bonificada.

Uno de los aspectos que valoramos negativamente es que las amortizaciones parciales o comisión por cancelación suelen ser más caras en el préstamo fijo pudiendo llegar a cobrarte hasta un 2%. Nosotros negociamos siempre para que sean al 0% y con ello tener una ventaja a la hora de nuestra decisión y que ello no condicione nuestra propuesta.

Dejamos un vídeo ilustrativo de lo que nosotros consideramos importante a la hora de elegir nuestra hipoteca.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Cómo cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca u otra pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR?

☝️ Hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca. Lo que si debes de saber es que al solicitar este producto las condiciones que te ofrezcan pueden ser superiores a las actuales, creemos que es importante la decisión a la hora de elegir la hipoteca pero no definitiva.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida?

☝️ Tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable. El EURIBOR depende de muchas variantes macroeconómicas que hacen que suba o descienda según el contexto económico, ¿como por ejemplo?; la subida del petróleo, la circulación del dinero, como se prestan las entidades etcétera.

Lo importante es que observes cualquier cambio de este índice y que consultes periódicamente a tu asesor en que momento se encuentra tu hipoteca.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno?

☝️ En nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés?

☝️ En este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta aunque siempre tienes que analizar todo tipo de vinculaciones que te piden por el diferencial, como todo, dependerá del perfil económico y el importe a solicitar.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?

☝️ En ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor ,eso se debe que a corto plazo es mucho más interesante la hipoteca variable que una hipoteca fija.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés?

☝️ No es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca y con ello se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera?

☝️ Sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión?

☝️ Entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados. A diferencia en la hipoteca variable, la comisión varía ya que son los primeros 3 años al 0,25% y a partir del 3 años suele ser 0%, tanto parcial como total, es uno de los puntos que tenemos que valorar a la hora de elegir una opción u otra.

Aunque no hay una explicación a día de hoy clara en este punto creemos que a corto plazo no se aplicará pero a medio y largo plazo si, con el cuál, si puedes negociar que esta cancelación sea al 0% te evitarás sorpresas en un futuro.

¿puede sustituirse el EURIBOR?

☝️ Sí, en casi todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

No hay que temer que este índice se modifique debido a que no pueden subir considerablemente las hipotecas porque afectaría a muchas familias, lo que sí que debemos saber es que hay ciertos puntos de tu hipoteca que son variables a cambios y tener un plan para dichos cambios es muy importante.

¿ES CIERTO QUE EL EURIBOR NO VA A SUBIR?

☝️ Nadie y eso lo queremos dejar claro, nadie, puede saber cuál va a ser el devenir de este índice debido a que influyen muchas variantes económicas que pueden hacer que el EURIBOR suba o baje. Lo que sí hay una tendencia a corto plazo que es real en dónde las variaciones del índice según los indicadores van a ser reducidas pero que ni a medio y mucho menos a largo plazo podríamos saber lo que ocurre.

Los productos cambian con el tiempo y así lo hacen los clientes, hace 5 años más del 90% elegían una hipoteca variable y en cambio los resultados del 2019 indica que puede equipararse a la elección de las hipotecas fijas en el año 2020. Sea como sea, no te dejes guiar por los Nostradamus bancarios y sí por un asesoramiento personalizado que se ajuste a tus pensamientos.

¿SI SOY AHORRADOR ME INTERESA UNA HIPOTECA VARIABLE?

Sí, es una de las hipótesis que aconsejamos barajar cuando elegimos una hipoteca variable. El motivo es porque podemos reducir el riesgo cancelando el préstamo vía ahorro generado por el cliente, con esto hacemos que con el paso del tiempo nuestra hipoteca la paguemos en el menor tiempo posible y las subidas el EURIBOR no nos afecten en la mayoría de plazos de nuestra hipoteca.

También si cuentas con un ahorro aparte de la entrada para la compraventa de la vivienda puedes jugar con ello para en momentos de subida cancelar hipoteca o reducirla, son estos dos factores los que afectan a la hora de elegir la opción variable.

¿HAY HIPOTECAS FIJAS POR DEBAJO DE LAS HIPOTECAS VARIABLES?

Raramente esta opción está disponible ya que carece de sentido. Lo que sí en estos momentos los bancos están buscando rentabilidad a corto plazo por lo que apuestas fuertemente por las hipotecas fijas. Por lo tanto como una estrategia de captación muestran al cliente la opción a tipo de interés fijo mucho más interesante que en contraposición la hipoteca variable.

En estos momentos las hipotecas fijas buenas se sitúan entre el 1,10 – 1,40% a 25-30 años. Por otro lado las hipotecas variables están entorno a EUR+0,60 – 0,75%, todo ello dependerá del perfil así como de las vinculaciones elegidas por parte del cliente así como la negociación que puedas realizar para reducir los tipos de interés.

¿PUEDO ELEGIR UN PLAZO DE 35 O 40 AÑOS EN MI HIPOTECA FIJA?

No suele ser lo habitual, las hipotecas fijas las limitan por regla general a 30 años con una edad máxima del titular de 75 años. Por otro lado en las hipotecas variables si puedes encontrar alguna entidad que puedas escoger un plazo de 35 o 40 años.

La elección del plazo es importante ya que limitará o no los diferentes escenarios que podrías encontrarte en tu hipoteca, por eso dependerá del momento y circunstancias económicas lo que hará decantarte por una opción u otra pero por norma habitual aconsejamos elegir un plazo de 30 años así como destinar una parte del ahorro a cancelar préstamo anualmente.

¿SI ELIJO UNA HIPOTECA FIJA ES BUENO NO CANCELAR?

Por supuesto que no, elegir amortizar siempre es buena opción. No se trata de por elegir una hipoteca fija el no seguir trabajando tu hipoteca porque al final es una operación a largo plazo y como cualquier inversión, hay que trabajarla toda la vida.

Tienes que pensar que el banco te cobra unos intereses por prestarte el dinero lo cuál es lógico porque te concede un dinero que tu no tienes para afrontar una compra, pero en tí está el pagarle más intereses o menos al banco por ello y en ese caso una de las vías más rentables es amortizar préstamo. También a la hora de amortizar siempre recomendamos quitarse tiempo para que con ello elimines más intereses de golpe.

¿SI CONTRATO UNA HIPOTECA FIJA NO ME SUBIRÁ NUNCA LA cuota?

☝️ Si has contratado una hipoteca bonificada si podría subir la cuota mensual, imaginemos que has negociado un tipo de interés imaginemos del 2% a 30 años pero con la condición de que tengas la nómina domiciliada, contrates el seguro de hogar con la entidad y un seguro de vida. Lo trasladamos a un ejemplo más intuitivo:

  • Importe de préstamo: 200.000 €
  • Plazo: 30 años
  • Tipo de interés: 3 % (si no quieres contratar ningún producto)

En este punto si quieres contratar los siguientes productos con la entidad tu tipo de interés del 3% se reducirá en los siguientes porcentajes:

  • Dominiciliar la nómina: (-0,40%) Tu tipo de interés pasa de un 3% a un 2,60%
  • Seguro de hogar: (-0,20%) Con estos dos productos bajaría al 2,40%
  • Seguro de vida: (-0,40%) Y finalmente con los tres bajaría al 2%

Si no dejas de cumplir estos criterios tu cuota mensual será siempre la misma, en el caso contrario, te subirá en proporción a los productos que no quieras contratar con la entidad. En nuestra opinión valora positivamente aquella entidad que no te perjudique en exceso, es decir, que por un producto o requisito no te penalice más de un 0,30%.

¿Y LA HIPOTECA MIXTA ES UNA BUENA OPCIÓN?

☝️ Nosotros no la recomendamos debido a que este producto funciona al revés del mercado, te ofrecen un tipo fijo durante los primeros 10-15 años de la hipoteca que es en teoría cuando compensa elegir la opción de una hipoteca variable y una vez pasado este plazo, pasarás a un préstamo variable que siguiendo una lógica será una peor opción en el año 11 o 16 de tu préstamo.

En el único punto que creemos que es atractivo esta opción es en aquellos clientes que prefieren un tipo de interés fijo y que dispongan de un cantidad de dinero para cancelar el préstamo en el tramo variable, lo que les permite negociar un buen tipo de interés fijo a corto plazo y en comparación con un préstamo fijo a 30 años sea inferior al tipo mixto durante el tramo fijo.

¿ANALIZAR LOS SEGUROS DE MI HIPOTECA ES IMPORTANTE?

☝️ Rotundamente si, a la hora de elegir tus seguros de hogar y vida es bueno que compares el presupuesto con lo que te saldría en una compañía fuera de tu entidad, de esta manera, podrás saber si esa pérdida de la bonificación te compensa, lo explicaremos con un ejemplo:

  • Cuota con seguros: 400 € (2%) // Coste del seguro de vida y hogar: 800 €
  • Cuota sin seguros: 430 € (2,30%) // Coste fuera de la entidad: 300 €

La diferencia es que al mes si no contratas los seguros con la entidad estás perdiendo 30 €/mes y al año 360 €/año y en contra, has ganado 500 € entre la oferta fuera de las entidades de los seguros de hogar y vida por lo que has generado un ahorro de 140 € al año, que si haces el cálculo de los 30 años de la hipoteca es un ahorro de 4200 €, ¿veis la importancia?; son decisiones que no nos enseñan y que creemos en la responsabilidad de negociarlo por nuestros clientes.

¿QUE CASO PODRÍA ENCONTRARME EN UNA HIPOTECA VARIABLE?

☝️ Es bueno saber que escenarios contempla una hipoteca variable a lo largo de su vida, y es realmente la preocupación máxima de nuestros clientes. Por regla general es que en el peor escenario posible nos encontremos que nuestra cuota inicial se doble, pero veámos con un ejemplo cuáles serían las cuotas para un importe de 100.000 y 200.000 €:

Ejemplo 1:

  • Importe de préstamo: 100.000 €
  • Tipo de interés: EURIBOR+1%
  • Plazo: 30 años
  • Cuota en la actualidad: 310,15 €/mes

EURIBOR a fecha 03/02/2020 en -0,253% tomado como referencia. Veámos con los escenarios:

  • Escenario mínimo (el actual): 310,15 €/mes
  • Esc medio (EUR = 2,695%) 460 €/mes
  • Escenario máximo (EUR = 5,39%) 624,85 €/mes

Ejemplo 2:

  • Importe de préstamo: 200.000 €
  • Tipo de interés: EURIBOR+1%
  • Plazo: 30 años
  • Cuota en la actualidad: 620,30 €/mes

EURIBOR a fecha 03/02/2020 en -0,253% tomado como referencia. Veámos con los escenarios:

  • Esc mínimo (el actual): 620,30 €/mes
  • Esc medio (EUR = 2,695%) 920 €/mes
  • Escenario máximo (EUR = 5,39%) 1294,70 €/mes

Como vemos el riesgo de un importe de 100.000 € a 200.000 € varía mucho por eso aconsejamos que a partir de esa cifra se valore más una tipo de interés fijo porque la seguridad es mucho mayor.

¿EN LA HIPOTECA VARIABLE CANCELAR ES MÁS SENCILLO?

☝️ No es que sea más sencillo sino que la nueva ley hipotecaria ha ayudado a que en las hipotecas variables como hemos comentado antes, que lo que provoca que el coste sea mucho menor en comparación de las hipotecas fijas, las comentamos para que veáis que es lo que marca la ley:

  • Hipoteca fija: como máximo y siempre que se demuestre la pérdida financiera será durante los primeros 10 años el 2% del importe de la cancelación y a partir del año 11 del 1,50%
  • Hipoteca variable: como máximo y siempre que se demuestre la pérdida financiera será durante los primeros 3 a 5 años entre el 0,25-0,15% del importe de la cancelación y a partir del año 6 0%

¿COMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA VARIABLE A FIJO?

☝️ Primero tendrá que pasar un tiempo desde el momento que firmaste tu hipoteca hasta solicitar una subrogación o cualquier producto similtar, aproximadamente son 3 años. Una vez transcurra este periodo te estudiarán la operación de la misma manera que lo hicieron en su momento y comprobarán si el valor de tu vivienda ha aumentado o disminuído a lo largo del tiempo.

Es bueno saber que la nueva ley hipotecaria ha favorecido a que esto se haga más a menudo debido a que los gastos son infinitamente menores al pagar el banco toda la parte de la escritura de préstamo hipotecario como puede ser el notario, registro, gestoría y el AJD (Actos Jurídicos Documentados).

¿SI CANCELO Y CONSTITUYO UNA NUEVA HIPOTECA ME SALE RENTABLE?

☝️ Cuando utilizamos este producto tenemos que saber en qué plazo se encuentra nuestra actual hipoteca debido a que los préstamo hipotecarios funcionan por el sistema francés, ¿como funciona el sistema francés?, básicamente tu cuota en la primera parte de tu hipoteca la proporción de intereses es mayor, lo que hace que si te encuentras en el año 20 de tu hipoteca no te salga rentable modificar tu préstamo ya que no estás pagando casi intereses.

Pongamos un ejemplo:

  • Cuota mensual: 400 € tipo de interés fijo a 6 meses de plazo:
  • M 1: 400 € (175 € de intereses+225 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 2: 400 € (150 € de intereses+250 € de cuota de amortización del préstamo)
  • Mes 3: 400 € (125 € de intereses+275 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 4: 400 € (100 € de intereses+300 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 5: 400 € (75 € de intereses+325 € de cuota de amortización del préstamo)
  • Mes 6: 400 € (50 € de intereses+350 € de cuota de amortización del préstamo)

Lo que vemos en este ejemplo es que cuanto más tiempo tenga nuestra hipoteca menos conveniente es solicitar una subrogación o cambio de hipoteca ya que empezaría de nuevo y volverías a pagar desde un inicio el montante total de intereses.

LA OPINIÓN DEL ASESOR de novagalma

Ser asesor financiero no es una tarea sencilla, en muchas ocasiones tenemos que acertar en cuestión de minutos mientras escuchamos las inquietudes del cliente respecto a la incertidumbre financiera que más le pese, a los plazos de su hipoteca e incluso a como es su manera de ver la vida respecto a su economía.

Ese trabajo lo queremos hacer con responsabilidad y en ningún caso precipitar las decisiones. Muchos clientes nos vienen con la intención de que agilicemos su operación lo antes posibles porque el mundo inmobiliario-financiero nos somete a plazos cortos y en muchas ocasiones, plazos asfixiantes. En toda esta labor comienza nuestra misión y objetivo, que es ni más ni menos que desgranar en tiempo de crucero una decisión que marcará los próximos 15 a 20 años de la vida de nuestros clientes, os preguntaréis ¿es posible hacerlo en tan poco tiempo?; sí, no es que a menor tiempo sea un servicio más eficaz sino a tomar el tiempo justo y necesario para cada una de nuestras decisiones financieras. Veamos cuáles son los pasos que intervienen en una operación con préstamo hipotecario:

plazos EN LA GESTIÓN DE UNA HIPOTECA

  • Solicitud de documentación: esto depende mucho del cliente, lo normal es que cuando solicitamos la documentación de 2 a 4 días tengamos toda la información para el envío a nuestros convenios.
  • Aprobación económica: en este punto una vez recogida la documentación, negociamos con las diferentes entidades tanto las condiciones como el importe de préstamo a conceder y es una de las partes que más tiempo lleva, ya que la labor de rebajar los tipos de interés muchas veces es laboriosa. Todo esto puede llevar entre 7 a 10 días.
  • Tasación: una vez tengamos la operación aprobada habrá que tasar la vivienda para que nos concedan el préstamo en las condiciones establecidas. Entre la solicitud, la visita del tasador y la emisión del informe como su validación en la entidad, el proceso suele tardar 7 días.
  • Documentación precontractual: una vez tengamos la operación aprobada con la tasación validada, tras la entrada de la nueva ley hipotecaria tendrá el cliente que elegir la notaría y firmar todos los documentos precontractuales de su hipoteca, para que una vez firmados se envíen a la notaría escogida y con ello realizar la primera de las dos firmas que hay que hacer en el notaría. Este punto se denomina el acta de transparencia en la cual se leen las condiciones del préstamo y se realiza un test para tratar de demostrar que el comprador es conocedor de todas y cada una de las condiciones del préstamo. Una vez se realice la primera firma, tendrá que pasar 10 días naturales que se denomina período de reflexión, para que si todos están conformes poder firmar pasado el día 10 cuando elijan compradores y vendedores. En resumen, este proceso suele durar entre 11 a 12 días.
  • Gestión de firma: lo que podemos adelantar en ese período de reflexión es el envío de toda la documentación a la notaría como al banco para corroborar que la finca que va a comprar nuestro cliente es válida para transmitirla y en caso de tener alguna carga como por ejemplo una hipoteca, cancelarla antes de firmar la operación. Al tener 10 días de plazo que nos da el acta de transparencia como mucho la firma puede retrasarse entre 1 a 3 días según lo que acuerden todas las partes para definir la operación.

Por lo que en todo el proceso y llevando todos estos puntos controlados que es parte de nuestro trabajo la operación se podría firmar entre 1 mes y medio, como máximo 2 meses.

Como vemos no es sencillo el llevar a trámite una operación financiera y sobretodo darle esa tranquilidad y seguridad que el cliente nos demanda a nosotros como su asesor, que hace que todos estos puntos los tengamos controlados con máxima atención. Llegados a este momento, ¿para nosotros, cuáles son los puntos claves de cada cliente?, enumeremos las características comunes de cada uno de ellos:

LOS CLIENTES

  • Prudencia: es un factor clave para saber si una persona puede tomar más riesgos o no en la cuota mensual de su hipoteca. Hay clientes que tienden más a exponerse al riesgo que otras personas que lo que buscan es ser responsables con los pagos, que es lo más conveniente.
  • La vivienda: a pesar de que no es nuestro campo también analizamos la decisión por la futura vivienda del cliente, indicándole si el valor es correcto o no para llevar hacia adelante la operación, porque no es una cuestión solamente del préstamo.
  • Trayectoria financiera: el test de solvencia que nosotros realizamos gratuitamente a los clientes nos da como resultado cómo ha trabajado a día de hoy tanto sus entidades como su forma de pago en los préstamos que tuviese anterior y actualmente.
  • Test de stress: para nosotros aunque se cumplan los anteriores requisitos tenemos que ajustarnos a los criterios establecidos que nos marcan tanto la nueva ley hipotecaria así como los convenios que nos demandan las entidades.

Repetimos constantemente que no estamos aquí para ofrecer sacar una operación imposible ni ofrecer unos tipos inmejorables lo que es en muchas ocasiones parte de nuestro trabajo, sino en trabajar con los clientes y hacerles entender lo complejo que es éste sector de la manera más sencilla posible.

Tenemos claro cual es nuestra labor así como el procedimiento y los criterios económicos que nos exigen nuestras entidades pero, ¿sabemos bien los criterios que evalúan los bancos a la hora de conceder un crédito?, los repasamos:

ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LOS BANCOS

  • Tipo de contrato: indefinido a partir de 1-2 años y autonómos/empresarios entre 2 a 4 años con ingresos estables.
  • Sectores: importa qué profesión cómo el sector y la empresa en donde trabajas, mejorando o empeorando el scoring según el perfil. Los sectores más castigados o de riesgo son los de las construcción, servicio doméstico y en general los autónomos.
  • Vida laboral: valoran mucho que tengas una vida laboral extensa y los cambios que has tenido a lo largo de la carrera profesional del cliente, incluso que no cambies muy seguido de empleo así como la duración que has tenido en cada una de las empresas y su evolución es de esencial importancia.
  • Nacionalidad: también evalúan la nacionalidad debido al compromiso que tengas de establecer tanto tu vida como tus ingresos en el país, que muchas veces no tiene nada que ver con el documento de identidad.
  • Importe de ingresos: nos aumenta el scoring cuánto más elevado sean nuestros ingresos y el motivo es debido a la renta disponible, veámos un ejemplo:

Ejemplo de renta disponible

Nómina de 1.000 €, con una cuota de préstamo de 350 € (35% de nuestros ingresos). Nuestra renta disponible es de 650 € (1.000 – 350 €) que se entiende que se destina al resto de gastos personales.

Nómina de 2500 €, con una cuota de préstamo de 875 € (35% de nuestros ingresos). En este caso nuestra renta disponible es mayor a pesar de calcular al mismo ratio de endeudamiento del 35% siendo la renta disponible de 1625 €.

Se cumple la regla de cuánto mayor son tus ingresos más dinero posees para tener una vida personal más cómoda aunque a veces no se cumple ésta regla.

  • Historial crediticio: también si se tienen préstamos, la cuota que se paga mensualmente así como la cantidad pendiente es importante lo que hace que baje mucho tanto tu renta disponible como el importe a conceder.
  • Endeudamiento: que la cuota del préstamo de nuestra hipoteca no supere el 35% de nuestros ingresos netos.
  • Plazo: que la edad que tenemos en la actualidad más el plazo de nuestra hipoteca no supere los 75 o 80 años de edad para algún caso.
  • Aportación: dependerá de las garantías que aporte el cliente para la operación, dependiendo del perfil económico del cliente, lo standard es un 20%+gastos de escrituración.
  • Patrimonio personal: también entra en factor si se tienen propiedades a la hora de realizar la operación, teniendo un mejor scoring bancario si tenemos sobretodo viviendas en propiedad libres de carga.

En este post hemos tocado la mayoría de puntos básicos que engloba nuestro servicio para ser más competitivos tenemos que escucharos, analizaros y comentar con vosotros las dudas que tengáis y con el mismo objetivo de siempre: ofrecer un servicio de mayor calidad.

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Seguros de los bancos: como trabajar tus seguros.

Mercado inmobiliario: actualidad de nuestro panorama inmobiliario actual y consejos de compra.

El asesor financiero: nuestra figura y el por qué de nuestro trabajo

Cancelar préstamo: cómo y de que manera.

Comisiones bancarias: trabajar tus productos.

Nueva ley hipotecaria: en qué nos afecta principalmente

Intermediación financiera: el por qué de este sector.

COMISIONES BANCARIAS

Muchos clientes nos llegan descontentos por que su entidad no para de cobrarles comisión por las tarjetas, por mantenimiento, por los cheques bancarios, es por ello que hoy hablaremos de las famosas «comisiones bancarias«, con una breve explicación entraremos en ello, ¿os apetece verlo?

¿veis la importancia de nuestras decisiones?

Algo tan simple como elegir nuestra entidad financiera puede repercutir en muchos gastos que no contemplamos. Ahora bien, vamos a analizar varios tipos de comisiones y como tratarlas una a una.

COMISIONES MÁS COMUNES

  • Comisión por mantenimiento de cuenta: como su nombre indica es la comisión por mantener tu cuenta en el banco. Elige aquella entidad que no te pida nada para mantener la cuenta, o de hacerlo, que sea muy fácil de cumplir.
  • Comisión por tarjeta de crédito: aquella comisión por el coste anual de tu tarjeta de crédito o débito. Intenta que cuando te pidan alguna vinculación o si vas a contratar una hipoteca con la entidad, negociar tanto la comisión de mantenimiento como la de la tarjeta o fíjate en aquellas entidades que trabajen de esta manera.
  • Comisión de por retirada de efectivo: estudiar los convenios de cajeros de nuestra entidad es algo que no realizan muchas personas. Tienes que saber que importa los convenios pero también como trabajarlos, ya que muchas veces retirando una cantidad de dinero en concreto podemos evitarlas.
  • Comisión por descubierto: controlar nuestros pagos y cobros es esencial, una por entender tu economía y otra para evitar que las entidades financieras te cobren por estar en negativo en la cuenta, pero como hablamos, hasta este punto podríamos llegar a negociarlo con el banco.

Con esto queremos realizar consejos sencillos, prácticos y que permitan mejorar tu vida financiera en el presente y en el futuro.