Por qué una tasación inmobiliaria puede dar un valor bajo.
Cuando compras una vivienda, es posible que el valor de tasación sea inferior al precio que has acordado con el vendedor o a la cantidad que esperabas obtener. Esta diferencia puede complicar la operación, especialmente si necesitas financiación hipotecaria para completar la compra.
La tasación es una valoración profesional del inmueble que tiene en cuenta sus características y las condiciones del mercado. En una operación hipotecaria, sirve para valorar la vivienda que actuará como garantía del préstamo, aunque la concesión de la financiación también depende de la capacidad de pago del solicitante.
¿Por qué una tasación puede ser inferior al precio de compra?
Una tasación puede salir baja cuando el precio acordado entre comprador y vendedor no coincide con el valor que resulta de la valoración profesional. Esto no significa necesariamente que el inmueble tenga algún defecto, sino que el precio negociado y el valor estimado mediante los criterios de tasación pueden ser diferentes.
Uno de los factores que influye es la información disponible sobre operaciones comparables en la zona. Si el precio de compra está por encima de los valores observados en viviendas similares, la tasación puede quedar por debajo de la cantidad pactada. También pueden influir las características específicas del inmueble, su estado de conservación, su superficie y otros elementos que afecten a su valoración.
Por eso, el precio que aparece en un anuncio o que acepta pagar un comprador no garantiza que la tasación vaya a alcanzar esa misma cifra. El objetivo del informe es obtener una valoración fundamentada en criterios técnicos y datos de mercado.
¿Qué características de la vivienda pueden reducir su tasación?
El estado de conservación puede influir en el valor obtenido. Una vivienda que necesita una reforma importante, presenta desperfectos o tiene instalaciones antiguas puede recibir una valoración diferente de otra similar que se encuentre en mejores condiciones.
También pueden influir la distribución, la superficie útil y construida, la iluminación, la orientación o la existencia de elementos que aporten valor al inmueble. Las características del edificio y del entorno también pueden ser relevantes, por lo que no basta con comparar únicamente el número de habitaciones o los metros cuadrados.
Otro aspecto importante es que la información registral, catastral y la documentación disponible permitan identificar correctamente el inmueble y sus características. Si existen discrepancias o falta documentación relevante, puede ser necesario aclararlas durante el proceso de valoración.
¿Cómo afecta una tasación baja a la hipoteca?
Cuando el valor de tasación es inferior al precio de compra, puede disminuir la cantidad que el banco esté dispuesto a financiar. Muchas entidades calculan el porcentaje de financiación tomando como referencia el valor de tasación, aunque las condiciones concretas dependen de la entidad y de la operación. Además, el banco debe evaluar la solvencia del comprador antes de conceder el préstamo.
Por ejemplo, imagina que compras una vivienda por 220.000 euros, pero la tasación establece un valor de 200.000 euros. Si la entidad financia el 80% del valor de tasación, el préstamo sería de 160.000 euros. En ese caso, tendrías que aportar 60.000 euros para cubrir la diferencia entre el precio de compra y la hipoteca, además de los gastos e impuestos correspondientes.
Este ejemplo muestra por qué es importante no calcular el ahorro necesario basándose únicamente en el precio de venta y dejar siempre un margen para posibles diferencias en la tasación. Tampoco conviene dar por hecho que el banco financiará un porcentaje más alto solo por tener un perfil determinado. Por ejemplo, las hipotecas para funcionarios pueden ofrecer condiciones de financiación más favorables en algunos casos, pero el importe que finalmente conceda la entidad también dependerá del valor de tasación de la vivienda y de las condiciones de la operación.
¿Qué puedes hacer si la tasación sale por debajo del precio acordado?
Lo primero es revisar el informe para comprobar que los datos del inmueble son correctos y que se han tenido en cuenta sus características relevantes. Si detectas errores en la superficie, la descripción o la documentación utilizada, puedes consultar con la sociedad de tasación cómo solicitar que se revisen.
Si la valoración es correcta, puedes negociar con el vendedor una reducción del precio, aportar más ahorros o estudiar si otra estructura de financiación resulta viable. La posibilidad de conseguir una cantidad mayor dependerá de las condiciones de la entidad y de tu capacidad económica, por lo que no conviene dar por hecho que el banco cubrirá toda la diferencia.
También puedes valorar otra tasación si existe una razón fundada para pensar que el informe no refleja adecuadamente las características del inmueble o la información de mercado. La nueva valoración no garantiza que el resultado sea superior y supone comprobar las condiciones y los costes antes de encargarla. Además, se puede utilizar una tasación para varios bancos, por lo que si estás comparando distintas ofertas la nueva tasación también podrías utilizarla.
Una tasación puede quedar por debajo del precio acordado por las diferencias entre el valor negociado y el valor estimado mediante criterios técnicos y datos de mercado. El estado del inmueble, sus características y la información utilizada para valorarlo pueden influir en el resultado.
Si la tasación es inferior a lo esperado, conviene revisar el informe, comprobar si existen errores y calcular cuánto dinero tendrías que aportar para completar la compra. Negociar el precio, estudiar otras opciones de financiación o solicitar una revisión cuando esté justificada son alternativas que puedes valorar antes de tomar una decisión.