Hoy queremos tratar una de las operaciones más complicadas en el mundo financiero-inmobiliario que es el famoso artículo 28 de la ley hipotecaria. Para nosotros es muy importante sacar hacia adelante éstas compraventas y por eso realizamos un asesoramiento gratuito con la posibilidad de ofrecer financiación a los compradores para este tipo de operaciones.
Éste artículo 28 hace mención a aquellas herencias en la que los herederos no están en el primer rango de descendencia (sobrinos, primos etc) dónde establece una limitación durante el plazo de 2 años desde el fallecimiento con el cual pudiese aparecer un heredero forzoso que podría reclamar su parte de la herencia.
A QUIÉN AFECTA éSTE ARTÍCULO
- Vendedores: obviamente los vendedores que se encuentren en estas circunstancias tienen ésta limitación durante este período de tiempo que afecta a sus posibles compradores así como su planificación de venta.
- Compradores: ésta parte es la más afectada ya que todos los bancos cierran la financiación a este tipo de operaciones hasta que transcurra dicho plazo de 2 años o en su defecto se retenga la cantidad en la notaría hasta pasado dicho período de tiempo.
- Bancos: la famosa frase de no es mi casa es del banco hasta que la pague tiene que ver en este sentido, ¿por qué?, debido a que las entidades financieras actúan como garantía concediendo el préstamo para la compra de esta vivienda por lo que en caso de que apareciese éste heredero forzoso pueden encontrarse con un préstamo que no responde ante la finca inscrita.
Es verdad que la probabilidad de que aparezca un heredero forzoso es muy reducida, pero de todas formas hay maneras de medir el riesgo jurídico de este tipo de operación:
CÓMO EVALUAR EL RIESGO JURÍDICO
- Antiguo propietario: algo tan sencillo como saber si el antiguo propietario es hombre o mujer puede facilitarnos la medición del riesgo que podemos acometer. En términos sencillo es mucho más fácil saber si puede existir un heredero forzoso siendo la antigua propietaria mujer que en caso contrario, si es un hombre.
- Tiempo transcurrido: desde que comienza a contar los 2 años es importante saber cuánto tiempo le queda para eliminar ésta limitación, ya que no es lo mismo que esté completa o simplemente le quedan 3 meses por cumplir.
- Porcentaje de artículo 28: también no es lo mismo que todos los propietarios tengan esta limitación a que solamente lo tenga uno de cuatro vendedores por ejemplo en dicho caso solo responde frente a un 25% de dicha limitación.
- Patrimonio familiar: por último es importante saber si la herencia contiene más viviendas o patrimonio económico con el cuál sea posible en caso de reclamación del heredero forzoso ir a por otras viviendas como forma de pago.
Entendemos el momento por el que pasa un comprador cuando desconoce la ley ya que es algo inusual y poco común, además elegir comprar una vivienda con la limitación del artículo 28 es como elegir entre una hipoteca fija o variable, muchas variantes para una decisión tan importante. Normalmente la vivienda suele ser una oportunidad inmobiliaria ya que la venta de este tipo de viviendas con ésta limitación hace que el precio de la compraventa sea inferior a lo habitual y lo que da al comprador, una oportunidad de tener un precio por debajo del mercado.
Por todo ello se trata de entender, comprender y asesorar dentro de nuestras posibilidades para que las dos partes intervinientes saquen su operación de la mejor manera posible.