Cuando empiezas a buscar vivienda es normal sentirse perdido entre porcentajes, condiciones, requisitos y términos que parecen poco intuitivos. Una de las dudas más habituales es entender qué cambia realmente entre pedir una hipoteca al 80%, al 90% o al 100%, y sobre todo, cuál es la opción más realista y adecuada para tu situación financiera.
Si estás en ese punto, este artículo te ayudará a aclararlo. Y si lo que buscas es una orientación profesional para valorar tus posibilidades de financiación, podemos ayudarte a estudiar tu caso y encontrar alternativas ajustadas a tu perfil.
¿Qué diferencia realmente una hipoteca al 80%, 90% o 100%?
Aunque puedan parecer tres versiones del mismo producto, la diferencia principal está en cuánto ahorro necesitas aportar y en el nivel de riesgo que asume el banco. Ese riesgo influye directamente en las condiciones que puedes conseguir.
La mayoría de bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Esto implica que el comprador debe aportar el 20% restante y además asumir entre un 10% y un 12% adicional para cubrir los gastos de compraventa.
Esto quiere decir, que si la vivienda cuesta 200.000€. El banco prestaría 160.000€ y el ahorro necesario para la entrada serían 40.000€. Los gastos aproximados serían entre 20.000€ y 24.000€.
Este tipo de hipoteca suele ofrecer las mejores condiciones, como intereses más bajos, menos vinculaciones y mayor flexibilidad.
Una hipoteca al 90% permite financiar un 10% más del precio de la vivienda, lo que reduce la cantidad de ahorro necesario. No obstante, no todas las entidades la ofrecen y las que lo hacen suelen exigir un perfil financiero sólido.
Las condiciones que más habitualmente suelen imponer los bancos para conceder una hipoteca al 90% son:
- Ingresos estables y suficientes
- Endeudamiento bajo
- Historial crediticio impecable
- Trabajo indefinido o estabilidad demostrable si eres autónomo
También se suele usar cuando la tasación es más alta que el precio de compra o existe la posibilidad de aportar un avalista solvente.
Esta es una opción interesante para quienes tienen ingresos sólidos pero todavía no han acumulado un gran ahorro.
Pedir una hipoteca al 100% significa financiar la totalidad del precio de compra. Es posible, pero está reservada para casos muy concretos:
- Viviendas de bancos o servicers
- Personas con altísima solvencia
- Operaciones con avalista hipotecario
- Profesionales con estabilidad elevada (médicos, ciertos empleados públicos, etc.)
Incluso aunque la concedan, rara vez cubre los gastos, por lo que es recomendable tener algo ahorrado para cubrir los gastos.
Las condiciones suelen ser menos competitivas porque el banco asume más riesgo, este tipo de hipoteca pedirá más vinculaciones, tipos más altos o más requisitos.
¿Qué tipo de financiación te conviene según tu perfil?
La elección no depende solo de cuánto dinero puedas aportar, sino de tu situación financiera a medio y largo plazo. Antes de decidirlo, conviene valorar tu estabilidad laboral y tu nivel de ahorro real.
Los bancos miran de 6 a 12 meses atrás, por lo que tendrás que tener en cuenta la antigüedad de tus ingresos. Si tienes un contrato estable, pero muy reciente podría complicarse el obtener una hipoteca al 90% o al 100%.
Para los bancos tu nivel de deudas también es importante, cuanto más bajo, mejor perfil para la hipoteca obtendrás.
Un error común es forzar la operación al límite, pidiendo más financiación de la que es realmente saludable. En ocasiones, una hipoteca al 80% ofrece una mayor tranquilidad económica incluso cuando se podría optar al 90%.
¿Cómo mejorar tus opciones para acceder a una hipoteca alta?
Si quieres optar al 90% o incluso al 100%, puedes trabajar varios aspectos de tu perfil:
- Reducir o cancelar préstamos pequeños
- Evitar cambios laborales recientes si tienes contrato indefinido
- Mostrar un historial financiero limpio
- Aportar ingresos demostrables y recurrentes
- Estudiar si un avalista puede reforzar la operación
- Presentar una vivienda con una buena tasación
Estos detalles marcan la diferencia entre una operación aprobada o rechazada.
La clave está en encontrar el equilibrio entre lo que quieres financiar y lo que tu perfil puede asumir de forma responsable. Una hipoteca al 80% ofrece mejores condiciones, una al 90% facilita el acceso a la vivienda y una al 100% puede ser una vía posible, aunque excepcional, para quienes necesitan financiarlo prácticamente todo.
