Hipoteca para inversión o para vivienda habitual: qué debes saber antes de decidir

Cuando compras una vivienda y necesitas financiación, el banco te preguntará si la propiedad será tu residencia habitual o una inversión. Esa respuesta marcará una gran diferencia en las condiciones que te ofrezcan.

Aunque en ambos casos se trata de un préstamo hipotecario, el destino de la vivienda cambia el nivel de riesgo que asume el banco y, por tanto, los requisitos, tipos de interés y plazos.

En este artículo veremos en qué se diferencian exactamente, qué implicaciones fiscales tienen y cuál puede ser más adecuada según tus objetivos.

En Novagalma te ayudamos a analizar tu caso, elegir la modalidad más adecuada y conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca, tanto si buscas tu hogar como si quieres invertir con seguridad.

 

¿Qué es una hipoteca para vivienda habitual?

Una hipoteca para vivienda habitual es la que se concede cuando el comprador destina el inmueble a vivir en él de manera permanente. Es decir, será su domicilio habitual y donde esté empadronado.

Estas hipotecas suelen ofrecer condiciones más favorables, porque el banco considera que el cliente está más comprometido con el pago: nadie quiere perder su casa.

Algunas de sus características más comunes son:

  • Porcentaje de financiación más alto. Puede llegar hasta el 80% del valor de la vivienda, e incluso el 90% en casos concretos (como funcionarios o jóvenes).
  • Plazos de devolución más amplios, normalmente entre 25 y 30 años.
  • Tipos de interés más bajos que en hipotecas para inversión.
  • Posibilidad de acceder a ayudas o deducciones fiscales en determinados supuestos (como primeras viviendas o jóvenes compradores).

En resumen, la hipoteca para vivienda habitual está pensada para facilitar el acceso a la compra de una vivienda donde vas a residir, con condiciones diseñadas para hacerla más asequible y estable a largo plazo.

 

¿Qué caracteriza a una hipoteca para inversión?

La hipoteca para inversión se utiliza cuando compras una vivienda con el objetivo de obtener rentabilidad, ya sea mediante el alquiler o la reventa. En este caso, el banco asume un mayor riesgo, ya que la propiedad no es la vivienda principal del comprador.

Esto se traduce en condiciones más exigentes:

  • Menor porcentaje de financiación. Normalmente, no supera el 60% o 70% del valor de la vivienda.
  • Tipos de interés más altos. El banco compensa el mayor riesgo con un coste algo superior.
  • Requisitos más estrictos. Se exige mayor capacidad de ahorro y solvencia económica.
  • Plazos más cortos. Suelen situarse entre 20 y 25 años.

Además, desde el punto de vista fiscal, las viviendas destinadas al alquiler o inversión no cuentan con las mismas ventajas que las viviendas habituales, aunque sí permiten deducir algunos gastos vinculados a la actividad (como el IBI, reparaciones o seguros, si se declara el alquiler).

 

¿Qué hipoteca me conviene según mi objetivo?

La elección depende del uso que vayas a dar al inmueble. Si buscas una vivienda donde vivir a largo plazo, lo natural es optar por una hipoteca para vivienda habitual. En cambio, si tu intención es obtener rentabilidad a través del alquiler o una futura venta, deberás solicitar una hipoteca para inversión.

También hay que tener en cuenta que declarar incorrectamente el uso del inmueble puede tener consecuencias legales. Si el banco detecta que estás alquilando una vivienda hipotecada como “habitual”, podría exigir una revisión de las condiciones o incluso la devolución anticipada del préstamo.

Por eso, es fundamental definir tu estrategia desde el inicio y comunicar con claridad al banco cuál será el destino real del inmueble.