Comprar una segunda vivienda con hipoteca: opciones y requisitos.
Tener un préstamo hipotecario en vigor no es un impedimento para solicitar una nueva financiación, pero el banco analizará de manera más exhaustiva el perfil prestando atención a los ingresos y la situación financiera.
La entidad tendrá en cuenta el préstamo actual para conocer la cuota, los ingresos, el ahorro y otras posibles deudas con el objetivo de comprobar que el cliente es capaz de asumir la nueva cuota sin que el perfil de endeudamiento sea excesivo.
¿Se puede ampliar una hipoteca para comprar otra vivienda?
Una de las posibilidades que puedes plantear a tu banco es ampliar el capital de la hipoteca que ya tienes mediante una novación.
La novación permite modificar determinadas condiciones del préstamo hipotecario y, entre ellas, ampliar o reducir el capital. Sin embargo, no es un derecho automático del cliente: la entidad debe analizar la viabilidad de la operación y decidir si acepta la modificación.
Si el banco acepta ampliar la hipoteca, el capital adicional podría utilizarse para financiar la adquisición de la segunda vivienda. La ventaja es que mantendrías un único préstamo en lugar de tener que gestionar dos hipotecas independientes.
No obstante, ampliar el capital también significa aumentar la deuda pendiente. Por ello, antes de decidirte por esta alternativa conviene comparar el coste total de la operación con el de solicitar una nueva hipoteca.
¿Qué alternativas existen para financiar una segunda vivienda?
No existe una única forma de financiar la compra de una segunda vivienda. La alternativa más adecuada dependerá de cuánto debes todavía de tu primera hipoteca, del valor de la vivienda que ya tienes, de tus ingresos y del importe que necesitas para comprar la nueva propiedad.
Solicitar una segunda hipoteca
La opción más sencilla de entender consiste en mantener la primera hipoteca y solicitar un nuevo préstamo para comprar la segunda vivienda.
En este caso tendrás dos préstamos hipotecarios y, por tanto, dos cuotas. El banco analizará la suma de todas tus obligaciones para determinar si puedes asumir la nueva financiación.
Además, es habitual que las condiciones de financiación para una segunda residencia sean diferentes de las de una vivienda habitual, especialmente en cuanto al porcentaje máximo financiado.
Ampliar el capital de la hipoteca actual
Otra posibilidad es solicitar una novación para aumentar el capital de la hipoteca que ya tienes.
El Banco de España confirma que la ampliación de capital es una de las modificaciones que pueden realizarse mediante novación, siempre que exista acuerdo con la entidad.
Esta alternativa puede ser interesante si tu situación financiera ha mejorado desde que contrataste la primera hipoteca o si la vivienda actual ha aumentado de valor. Sin embargo, el banco volverá a analizar la operación antes de aceptar la ampliación.
Utilizar la vivienda actual como garantía
En determinadas operaciones puede plantearse utilizar el valor de la vivienda que ya tienes para conseguir financiación adicional.
La posibilidad dependerá, entre otros factores, del capital que todavía quede pendiente de la primera hipoteca y del valor actual del inmueble. El banco tendrá que determinar si existe suficiente garantía y si la operación resulta viable.
Hay que tener en cuenta que poner una vivienda como garantía de una nueva financiación implica asumir un riesgo adicional sobre ese inmueble. Por eso, antes de utilizar esta opción es importante analizar cuidadosamente las consecuencias en caso de impago.
Cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva
En determinadas circunstancias también puede estudiarse la posibilidad de cancelar el préstamo existente y contratar una nueva financiación que tenga en cuenta las necesidades de la nueva operación.
Sin embargo, esta alternativa puede generar costes y no siempre resulta más económica que mantener la hipoteca actual y solicitar financiación adicional.
La comparación debe hacerse teniendo en cuenta el capital pendiente, el tipo de interés de la hipoteca actual, las posibles comisiones y los gastos asociados a la nueva operación.
¿Qué tiene en cuenta el banco para conceder una segunda hipoteca?
El banco analizará tu solvencia de forma global. No se limita a comprobar cuánto ganas, sino que estudia cuánto dinero tienes comprometido cada mes.
Si ya estás pagando una hipoteca, esa cuota se tendrá en cuenta junto con la nueva que tendrías que asumir. También se analizarán otros préstamos, créditos y obligaciones financieras.
Además, la entidad puede consultar la CIRBE para conocer las deudas que tienes registradas con otras entidades y comprobar determinados ficheros de impagos.
El ahorro disponible también será importante, especialmente porque la segunda vivienda puede requerir una aportación de fondos propios superior a la que se necesita para financiar una vivienda habitual.
¿Necesitas tener más ahorros para comprar una segunda vivienda?
Una de las principales dificultades de comprar una segunda vivienda con financiación es que el banco puede conceder un porcentaje menor del valor del inmueble que en una vivienda habitual.
Esto significa que tendrás que aportar una cantidad mayor de dinero de tus propios ahorros para completar el precio de compra. A esa cantidad hay que añadir los impuestos y demás gastos que correspondan a la adquisición. Esta puede ser la razón por el qué solo te conceden el 70% de la hipoteca.
Por tanto, antes de buscar una segunda vivienda conviene calcular cuánto dinero puedes aportar y qué importe necesitarías financiar.
¿Puedes comprar una segunda vivienda si todavía debes mucho de la primera?
También es posible, pero será más difícil si la primera hipoteca representa una carga elevada respecto a tus ingresos.
Por ejemplo, una persona con ingresos elevados, pocas deudas adicionales y una primera hipoteca cuya cuota representa una parte reducida de sus ingresos puede tener más margen para solicitar financiación adicional.
En cambio, si la primera hipoteca ya supone un esfuerzo financiero importante, añadir una segunda cuota puede hacer que la operación deje de ser viable para el banco.
No existe una cantidad universal de deuda que permita o impida solicitar una segunda hipoteca: la entidad analiza cada perfil y cada operación de acuerdo con sus criterios de riesgo.
¿Qué opción es mejor para comprar una segunda vivienda?
Depende de la situación financiera y de las condiciones de cada operación.
Solicitar una segunda hipoteca permite mantener separadas las dos financiaciones, mientras que ampliar la primera puede simplificar la gestión al concentrar la deuda en un único préstamo.
También puede ser interesante comparar ambas alternativas con la posibilidad de utilizar parte del patrimonio inmobiliario disponible como garantía, siempre teniendo presente el riesgo que implica.
Antes de decidir, conviene comparar el tipo de interés, el plazo, la cuota mensual, las comisiones y el coste total de cada alternativa. El Banco de España recomienda precisamente valorar no solo la cuota, sino también el coste total del préstamo, incluidos intereses, comisiones y gastos.
¿Qué debes hacer antes de solicitar financiación para la segunda vivienda?
El primer paso debería ser conocer con precisión tu situación financiera actual.
Calcula cuánto debes todavía de la primera hipoteca, cuánto pagas cada mes y qué otras obligaciones financieras tienes. En este punto, es importante en el caso de las hipotecas variables intentar prever las posibles subidas del Euribor. Después, establece cuánto dinero tienes ahorrado y cuánto necesitarías financiar para comprar la segunda vivienda.
Con esta información podrás comparar diferentes alternativas antes de acudir al banco y evitar solicitar una cantidad que esté muy por encima de tu capacidad real de pago.
También es recomendable comparar ofertas de distintas entidades, ya que las condiciones pueden variar considerablemente entre bancos.
La clave está en no valorar únicamente cuánto dinero puedes conseguir, sino cuánto puedes asumir de forma sostenible. Antes de comprar, conviene calcular el coste total de la operación y comparar las distintas formas de financiación para determinar cuál encaja mejor con tu situación.