Hipoteca para alquilar una vivienda: ventajas y riesgos fiscales

Cuando compras una vivienda con intención de destinarla al alquiler, el tipo de hipoteca y sus implicaciones fiscales cambian respecto a las hipotecas habituales. En este caso, hablamos de una hipoteca para inversión, una modalidad pensada para quienes buscan rentabilidad a través del mercado inmobiliario.

Este tipo de financiación tiene características específicas, pero también conlleva ventajas y riesgos fiscales que conviene conocer antes de dar el paso.

En este artículo te contamos cuáles son, cómo afectan a tus declaraciones y qué debes tener en cuenta si estás pensando en alquilar una vivienda hipotecada.

 

¿Qué ventajas fiscales tiene una hipoteca para alquiler?

Comprar una vivienda para alquilarla puede resultar interesante no solo por la rentabilidad del alquiler, sino también por ciertos beneficios fiscales asociados a esta inversión.

La primera ventaja es la deducción de los gastos asociados al inmueble. Si el alquiler está declarado, puedes deducir los gastos vinculados al mantenimiento del inmueble, como el IBI, seguros, reparaciones, comunidad o intereses del préstamo hipotecario.

Otra ventaja es la amortización del inmueble. Hacienda permite deducir una parte del valor de la vivienda cada año, lo que reduce la base imponible del IRPF y mejora la rentabilidad neta.

También es posible realizar la deducción de los intereses de la hipoteca. Aunque no se puede deducir el capital amortizado, sí se pueden incluir los intereses del préstamo como gasto necesario para obtener ingresos por alquiler.

Existe la posibilidad de aplicar reducciones sobre el rendimiento neto. En determinados casos, como los alquileres de vivienda habitual, puede aplicarse una reducción del rendimiento neto del 60%, siempre que se cumplan los requisitos legales. 

En resumen, si declaras correctamente el alquiler y mantienes una gestión ordenada de tus gastos, una hipoteca para alquilar una vivienda puede resultar fiscalmente ventajosa.

 

¿Qué riesgos fiscales conlleva una hipoteca para alquiler?

A pesar de los beneficios, también existen riesgos y obligaciones fiscales que muchos propietarios pasan por alto. No tenerlos en cuenta puede acarrear sanciones o pérdida de beneficios. 

Un gran error es no declarar los ingresos del alquiler. Hacienda tiene cada vez más mecanismos para detectar alquileres no declarados. No hacerlo puede suponer sanciones e intereses de demora, además de perder la posibilidad de deducir gastos.

Otro error es declarar como vivienda habitual una propiedad alquilada. Si financiaste la vivienda como “habitual” pero en realidad la estás alquilando, el banco podría considerar que has incumplido las condiciones del préstamo. Además, fiscalmente no podrás aplicar deducciones destinadas a la vivienda habitual.

Aunque a veces se pase por alto, es importante conservar los justificantes de gastos. Para deducir gastos en el IRPF es necesario disponer de facturas o recibos que acrediten cada pago. Si Hacienda lo requiere y no puedes justificarlos, no serán admitidos.

Desconocer los límites y condiciones de las deducciones es otro error muy común. No todos los gastos son deducibles al 100%. Por ejemplo, las reformas que aumentan el valor del inmueble (no su mantenimiento) no se consideran gasto, sino inversión y se amortizan de forma distinta.

En definitiva, las hipotecas para alquiler ofrecen ventajas, pero también exigen una gestión fiscal rigurosa y transparente para evitar problemas con Hacienda.

 

¿Cómo declarar correctamente una vivienda hipotecada en alquiler?

La clave está en tratar el alquiler como una actividad económica o de inversión declarada. Para ello:

  • Declara los ingresos del alquiler en tu declaración de la renta (IRPF) dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario.
  • Resta los gastos deducibles: intereses de la hipoteca, IBI, seguros, comunidad, reparaciones y amortización. 
  • Conserva toda la documentación durante al menos cuatro años.
  • Asegúrate de cumplir los requisitos para aplicar la reducción del 60% si el alquiler se destina a vivienda habitual.

Hacerlo correctamente no solo te protege ante una posible inspección, sino que también optimiza tu rentabilidad real.

Solicitar una hipoteca para inversión con el objetivo de alquilar la vivienda puede ser una buena estrategia de inversión, siempre que conozcas las implicaciones fiscales y gestiones correctamente la operación.

En Novagalma te ayudamos a estudiar tu caso, encontrar la financiación más ventajosa y planificar la compra desde el punto de vista fiscal para que saques el máximo beneficio de tu inversión inmobiliaria.