¿Cuánto dinero te puede prestar el banco para una segunda vivienda?

Comprar una segunda residencia suele requerir una mayor aportación de ahorro que adquirir una vivienda habitual. Aunque el banco puede conceder una hipoteca para financiar la operación, las condiciones de financiación no tienen por qué ser las mismas que en la compra de la primera vivienda.

El porcentaje que finalmente conceda la entidad dependerá de diferentes factores, entre ellos el valor del inmueble, la tasación, los ingresos del solicitante, sus deudas y la capacidad para asumir una nueva cuota hipotecaria.

Por eso, antes de buscar una segunda vivienda, es importante saber cuánto dinero puede financiar el banco y cuánto tendrás que aportar con tus propios ahorros.

 

¿Qué porcentaje financia el banco para una segunda residencia?

No existe un porcentaje único de financiación aplicable a todas las segundas residencias. Cada entidad establece sus propios criterios y estudia tanto las características de la vivienda como la situación económica del solicitante.

En general, la financiación de una segunda vivienda suele ser más limitada que la destinada a una vivienda habitual. Esto significa que el comprador puede necesitar disponer de un ahorro mayor para cubrir la parte del precio que no financie el banco.

Además, el importe máximo del préstamo puede estar relacionado con el valor de tasación del inmueble. El Banco de España señala que, en los préstamos hipotecarios, la cantidad que presta la entidad puede estar vinculada a un porcentaje de ese valor, aunque la concesión también depende de la capacidad de pago del cliente y de la política crediticia de cada banco.

 

¿Por qué el banco financia menos una segunda vivienda?

Una segunda residencia no tiene la misma consideración que la vivienda habitual a efectos de la operación hipotecaria. Para el banco, se trata de una financiación diferente y puede aplicar criterios de riesgo más restrictivos.

Esto puede traducirse en un porcentaje de financiación menor y, por tanto, en una necesidad de aportar más dinero de los propios ahorros.

Esto quiere decir que si el banco financia una parte del precio inferior a la que podría conceder para una vivienda habitual, el comprador tendrá que cubrir la diferencia con su propio capital, además de hacer frente a los gastos asociados a la compra.

 

¿Qué tiene en cuenta el banco para financiar una segunda residencia?

La entidad no se fija únicamente en el precio de la vivienda que quieres comprar. Antes de conceder la hipoteca, analiza también tu situación económica y tu capacidad para asumir el nuevo préstamo.

El hecho de que ya exista una hipoteca no impide necesariamente acceder a nueva financiación. Se puede comprar una segunda vivienda teniendo otra hipoteca, siempre que la situación económica permita asumir las dos cuotas y el resto de obligaciones financieras. Entre los aspectos que pueden influir se encuentran los ingresos, las deudas existentes, las cuotas que ya estás pagando y la nueva cuota hipotecaria que tendrías que asumir.

Esto es especialmente importante cuando ya tienes una primera hipoteca. El banco tendrá que valorar si tus ingresos permiten hacer frente tanto al préstamo que ya tienes como a la financiación de la segunda vivienda.

La tasación también desempeña un papel relevante, ya que el inmueble que sirve como garantía debe ser valorado antes de formalizar el préstamo.

 

¿Cuánto ahorro necesitas para comprar una segunda vivienda?

La cantidad de ahorro necesaria dependerá principalmente de cuánto financie el banco y del precio de la vivienda.

Si la entidad no financia todo el precio de compra, tendrás que aportar la parte que quede fuera del préstamo. Cuanto menor sea el porcentaje financiado, mayor será la cantidad que tendrás que aportar inicialmente.

Además, no debes tener en cuenta únicamente la diferencia entre el precio de compra y el importe de la hipoteca. La adquisición de una vivienda también implica otros gastos e impuestos que tendrás que asumir según las características de la operación.

Por eso, antes de fijar un presupuesto para la segunda residencia, es importante calcular no solo cuánto te prestaría el banco, sino también qué cantidad puedes aportar con tus ahorros.

 

¿Puede el banco tener en cuenta la primera vivienda para financiar la segunda?

La primera vivienda puede formar parte de la estructura de garantías de una operación hipotecaria si así se acuerda con la entidad.

El Banco de España explica que es posible constituir una única hipoteca utilizando varios inmuebles como garantía. En ese caso, las distintas propiedades quedan vinculadas al préstamo y la liberación de una de ellas requiere el acuerdo de la entidad.

Esto significa que utilizar más de un inmueble como garantía es una posibilidad que debe estudiarse específicamente con el banco y que tiene consecuencias sobre las propiedades vinculadas al préstamo.

 

¿Qué ocurre si la segunda residencia es para alquilar?

La finalidad que tendrá la vivienda también puede ser relevante para la operación. No es lo mismo comprar una segunda residencia para utilizarla personalmente que adquirir un inmueble con una finalidad de inversión o alquiler, lo que se traduce en una hipoteca para inversión. 

El Banco de España recoge dentro de las operaciones de crédito hipotecario distintas finalidades de adquisición de vivienda, entre ellas las destinadas al alquiler y las correspondientes a segundas residencias. 

En cualquier caso, la entidad analizará las características concretas de la operación y la capacidad económica del solicitante antes de decidir qué financiación está dispuesta a conceder.

 

¿Cómo calcular cuánto puedes pedir para una segunda residencia?

Para calcular cuánto puedes pedir al banco para comprar una segunda residencia, primero tienes que partir del precio de la vivienda y del porcentaje que la entidad esté dispuesta a financiar. Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 € y el banco acepta financiar el 70%, el préstamo sería de 140.000 €, por lo que tendrías que aportar 60.000 € de tus propios ahorros para cubrir el precio de compra.

A esta cantidad hay que añadir los gastos e impuestos asociados a la compraventa, por lo que el ahorro necesario será superior a la diferencia entre el precio de la vivienda y la hipoteca. Por este motivo, no es suficiente con saber qué porcentaje financia el banco: también hay que comprobar cuánto dinero tienes disponible para afrontar el conjunto de la operación.

Después, debes comprobar si la cuota de esa nueva hipoteca es compatible con tu situación económica. Si ya estás pagando otra hipoteca, tendrás que sumar ambas cuotas y tener en cuenta también el resto de tus deudas y compromisos. De esta manera puedes saber si el importe que necesitas solicitar es realmente asumible para tus ingresos.

Por ejemplo, si para comprar una segunda vivienda necesitas financiar 140.000€, no basta con comprobar que tienes los ahorros necesarios para la entrada y los gastos. También debes calcular qué cuota supondría ese préstamo en función del tipo de interés y del plazo de devolución y comprobar cómo encajaría junto con la hipoteca que ya estás pagando.

Así, el importe máximo que puedes plantearte solicitar no debería calcularse únicamente a partir del precio de la segunda residencia, sino combinando el porcentaje de financiación que puede conceder el banco, el ahorro disponible y la cuota que puedes asumir junto con tus obligaciones actuales.

 

¿Qué documentación puede pedir el banco para una segunda residencia?

Para estudiar la operación, la entidad necesitará conocer la situación económica del solicitante y las características del inmueble que se pretende comprar.

La documentación concreta puede variar según el banco y el perfil del cliente, pero el análisis estará orientado a comprobar la capacidad económica para asumir el préstamo y las características de la garantía. Para ello, puede solicitar documentos como las últimas nóminas, la declaración de la renta, el contrato de trabajo o documentación que acredite otros ingresos. 

Si ya tienes una hipoteca, también puede pedir información sobre ese préstamo, como el recibo de la cuota mensual o el cuadro de amortización, para conocer la deuda que tienes pendiente y valorar el impacto de la nueva financiación.

En cuanto a la vivienda, será necesario aportar documentación que permita identificar y valorar el inmueble, además de contar con la tasación hipotecaria correspondiente. La entidad utilizará esta información junto con el resto de datos económicos para determinar si la operación resulta viable y qué importe está dispuesta a financiar.

No existe una cantidad fija que el banco vaya a financiar en todas las compras de una segunda residencia. El porcentaje dependerá de la política de cada entidad, del valor de la vivienda y de la situación económica del solicitante. Lo habitual es que la financiación sea más limitada que en una vivienda habitual, por lo que necesitarás contar con un mayor nivel de ahorro para afrontar la parte que no cubra la hipoteca y los gastos de la operación.