Los principales términos hipotecarios que debes conocer antes de solicitar una hipoteca

Términos hipotecarios: conceptos que debes conocer antes de pedir una hipoteca.

Cuando empiezas a buscar financiación para comprar una vivienda, es habitual encontrarse con palabras y conceptos que hasta ese momento no formaban parte de tu vocabulario habitual. Euríbor, TIN, TAE, LTV, FEIN, FiAE, tasación o amortización son algunos de los términos que aparecen durante el proceso hipotecario.

Comprender qué significa cada uno te permite interpretar mejor las condiciones que te ofrece el banco y saber qué elementos pueden influir en el coste, la financiación o las características del préstamo.

¿Qué es el principal de una hipoteca?

El principal es el importe que el banco presta al inicio de la operación y que el prestatario debe devolver durante el plazo establecido.

Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, por lo que la cantidad sobre la que se aplican va disminuyendo a medida que se devuelve el préstamo.

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

Amortizar una hipoteca consiste en devolver el dinero pendiente del préstamo. La devolución se realiza normalmente mediante las cuotas establecidas en el contrato.

En el sistema de amortización francés, utilizado habitualmente en las hipotecas, la composición de la cuota cambia a lo largo del préstamo. Durante los primeros años se destina una mayor parte al pago de intereses y una menor cantidad a reducir el capital. Posteriormente sucede lo contrario.

También es posible realizar una amortización anticipada.

Cuando se devuelve solamente una parte del capital pendiente hablamos de amortización parcial. Si se devuelve toda la deuda antes de que finalice el plazo, se trata de una amortización total anticipada.

¿Qué es la cuota de una hipoteca?

La cuota es la cantidad que el titular del préstamo debe abonar a la entidad financiera de acuerdo con la periodicidad establecida.

En una cuota hipotecaria se incluye tanto la parte destinada a devolver el capital prestado como los intereses correspondientes. Es importante entender la diferencia entre la cuota, el coste total y los intereses en una hipoteca.

El importe que se paga puede variar dependiendo de las condiciones del préstamo y, en las hipotecas variables, de las revisiones del interés.

¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?

El tipo de interés representa el coste que tiene para el cliente disponer del dinero que le presta la entidad financiera.

Este porcentaje influye directamente en el coste del préstamo y en la cantidad que se deberá pagar en las cuotas.

Según cómo se establezca y evolucione el interés, podemos encontrar hipotecas de tipo fijo, variable o mixto.

¿Qué es el Euríbor y por qué aparece en las hipotecas?

El Euríbor es un índice de referencia del mercado interbancario europeo y tiene especial importancia en las hipotecas a tipo variable.

Cuando el préstamo está vinculado a este índice, su evolución puede afectar al tipo de interés aplicado durante las revisiones previstas en el contrato.

Por ello, una subida del Euríbor puede provocar un aumento de la cuota de una hipoteca variable, mientras que una bajada puede producir el efecto contrario.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es el porcentaje que se aplica al dinero prestado por la entidad y sirve para calcular los intereses.

La TAE, o Tasa Anual Equivalente, ofrece una referencia más amplia sobre el coste de la operación, ya que incorpora el tipo de interés y determinados gastos y costes asociados.

Por eso, cuando se comparan varias hipotecas, no basta con fijarse únicamente en el TIN. La TAE permite tener una referencia más completa para valorar el coste de las diferentes opciones.

¿Qué es el Loan to Value o LTV?

El Loan to Value (LTV) expresa mediante un porcentaje la relación existente entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda utilizado para calcular la financiación.

Este indicador permite saber qué parte del valor del inmueble queda financiada mediante la hipoteca.

Por ejemplo, cuando se habla de una financiación del 80%, significa que el préstamo representa el 80% del valor que se haya tomado como referencia para la operación.

El LTV es, por tanto, un concepto importante para saber qué parte del precio de la vivienda tendrás que cubrir con tus propios recursos.

¿Qué es el ratio de endeudamiento?

El ratio de endeudamiento indica qué porcentaje de los ingresos netos mensuales se destina al pago de las diferentes deudas, incluida la futura cuota hipotecaria.

Este dato permite valorar la relación entre los ingresos del solicitante y las obligaciones económicas que debe asumir.

Como referencia, el rango habitual mencionado en la información proporcionada se sitúa entre el 30% y el 35%.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

La tasación es la valoración económica del inmueble realizada por una sociedad homologada.

En una operación hipotecaria tiene especial importancia porque la vivienda constituye la garantía del préstamo y el valor obtenido puede influir en la cantidad que la entidad esté dispuesta a financiar.

El valor de tasación no debe confundirse con el precio que comprador y vendedor hayan acordado para la vivienda.

¿Qué es la FEIN y para qué sirve?

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento en el que se recoge la información personalizada de la hipoteca y sus condiciones.

En ella aparecen aspectos como el importe del préstamo, su duración, el tipo de interés, la TAE, el importe total que deberá reembolsarse, la periodicidad de los pagos, las condiciones de amortización anticipada y otra información relacionada con el préstamo.

La FEIN debe entregarse durante la fase previa a la contratación para que el cliente pueda conocer las condiciones de la operación antes de la firma.

¿Qué es la FiAE?

La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) es otro de los documentos que forman parte de la información previa a la contratación de determinadas hipotecas.

Su función es poner de relieve determinadas cuestiones relevantes del préstamo y advertir sobre sus posibles consecuencias.

Entre la información que puede recoger se encuentran los índices de referencia utilizados en préstamos a tipo variable, la existencia o no de límites al interés, determinados gastos asociados, las consecuencias de un posible vencimiento anticipado y la posibilidad de contratar instrumentos de cobertura frente al riesgo de tipo de interés.

¿Qué son las cargas de una vivienda?

Las cargas son derechos, deudas o limitaciones que aparecen inscritos sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad.

Una hipoteca, una servidumbre de paso, un usufructo o una condición resolutoria son algunos ejemplos.

Cuando se dice que una vivienda está libre de cargas significa que no consta sobre ella ninguna de estas limitaciones inscritas.

¿Qué es el tipo de interés de referencia?

El tipo de interés de referencia es el índice utilizado para determinar la evolución del interés de determinadas operaciones financieras.

En las hipotecas variables, el tipo aplicable se establece habitualmente a partir de un índice de referencia más un diferencial.

El Euríbor es uno de los índices de referencia utilizados para este tipo de préstamos.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es el valor que se atribuye a un inmueble a efectos tributarios.

Este importe no tiene por qué coincidir con el precio de mercado de la vivienda ni con el valor obtenido mediante una tasación hipotecaria.

Conocer estos términos te ayuda a valorar mejor las condiciones de financiación, comparar diferentes alternativas y tener una visión más clara de las obligaciones que asumirás durante la vida del préstamo.