Impuestos por comprar una segunda residencia en España.
Comprar una segunda residencia en España implica asumir una serie de impuestos que conviene calcular antes de cerrar la operación. Aunque la vivienda no vaya a ser tu residencia habitual, la compra está sujeta a la tributación correspondiente según el tipo de inmueble, si es nuevo o usado y la comunidad autónoma donde se encuentre.
Además, si necesitas financiación, tendrás que valorar estos impuestos junto con la entrada y el resto de costes de la compraventa. Esto es especialmente importante porque la financiación de una segunda vivienda suele ser inferior a la de una vivienda habitual, por lo que necesitarás disponer de más ahorro.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una segunda residencia?
El primer aspecto que hay que determinar es si estás comprando una vivienda nueva o de segunda mano, porque la tributación es diferente.
En términos generales, la compra de una vivienda nueva directamente al promotor está sujeta al IVA, mientras que la adquisición de una vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En ambos casos pueden entrar en juego los Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque su aplicación depende del tipo de operación y de la normativa autonómica.
El hecho de que sea una segunda residencia no crea por sí mismo un impuesto estatal específico. Sin embargo, algunas comunidades autónomas establecen tipos reducidos de ITP o AJD vinculados a la adquisición de la vivienda habitual, por lo que esas ventajas pueden no resultar aplicables cuando el inmueble se compra como segunda residencia. Los tipos concretos dependen de la comunidad autónoma.
¿Cuánto IVA pagas por una segunda vivienda nueva?
Si compras una vivienda nueva al promotor, la operación está sujeta al IVA. Para una vivienda nueva de uso residencial, el tipo general aplicable es del 10 %, mientras que determinadas viviendas de protección oficial pueden tributar a un tipo reducido del 4 %, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
Por tanto, si compras una segunda residencia nueva por 250.000 euros, el IVA supondría, con carácter general, 25.000 euros. Este importe se suma al precio de la vivienda y debe tenerse en cuenta a la hora de calcular el dinero que necesitas tener disponible para completar la compra.
El hecho de que sea una segunda vivienda no convierte automáticamente el IVA en un porcentaje diferente. Lo relevante es la naturaleza de la operación y las características del inmueble.
¿Qué ITP se paga por una segunda residencia de segunda mano?
Cuando compras una vivienda usada, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), integrado en el ITP y AJD. En este caso no existe un único porcentaje aplicable en toda España, ya que las comunidades autónomas tienen competencias para establecer sus tipos dentro del marco correspondiente.
Esto significa que comprar una segunda residencia en Andalucía, Madrid, Cataluña, País Vasco o cualquier otro territorio puede generar una factura fiscal diferente.
Además, los tipos reducidos que algunas comunidades establecen para determinados compradores suelen estar condicionados a circunstancias concretas, como que la vivienda adquirida vaya a constituir la residencia habitual. Por ello, no conviene aplicar directamente el tipo reducido que hayas visto para una primera vivienda si el inmueble que vas a comprar será una segunda residencia.
¿Hay que pagar AJD al comprar una segunda vivienda?
El AJD puede aparecer en operaciones inmobiliarias sujetas a IVA cuando se formalizan mediante escritura pública y se cumplen los requisitos establecidos por la normativa. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma.
Por eso, en una compra de vivienda nueva hay que analizar conjuntamente el IVA y el AJD, mientras que en una vivienda usada lo habitual es que la transmisión tribute por ITP.
No debe confundirse el AJD asociado a la compraventa con otros conceptos relacionados con la formalización de una hipoteca. La fiscalidad de la operación de financiación tiene sus propias reglas y debe analizarse por separado.
