Hipoteca preconcedida: qué significa y qué implica.

Cuando una entidad bancaria comunica a un cliente que tiene una hipoteca preconcedida, puede parecer que la financiación ya está asegurada. Sin embargo, una preconcesión no equivale necesariamente a una aprobación definitiva del préstamo.

Se trata de una valoración inicial que realiza el banco a partir de la información económica de la que dispone sobre el cliente. Sirve para determinar si, en principio, su perfil podría encajar con los criterios utilizados por la entidad para conceder una hipoteca y hasta qué importe podría llegar la financiación.

Por eso, recibir una oferta o una indicación de hipoteca preconcedida puede ser una señal positiva, pero todavía quedan comprobaciones antes de formalizar el préstamo.

 

¿Qué es una hipoteca preconcedida?

Una hipoteca preconcedida es aquella para la que el banco ha realizado una primera valoración del perfil financiero del cliente y considera que, inicialmente, podría concederle financiación.

Esta valoración puede basarse en datos que la entidad ya tiene del cliente, como sus ingresos, movimientos bancarios, préstamos existentes o historial financiero. En otros casos, puede realizarse a partir de la información que el propio solicitante facilita durante el proceso.

La principal diferencia respecto a una hipoteca definitivamente aprobada es que la preconcesión se produce antes de completar todo el análisis de la operación.

Además, el importe que aparece como preconcedido no significa necesariamente que vaya a ser la cantidad final que el banco prestará. La entidad todavía tendrá que analizar la vivienda que se pretende comprar, su tasación y el resto de circunstancias de la operación.

 

¿Qué implica una hipoteca preconcedida?

Tener una hipoteca preconcedida significa que, según la información analizada hasta ese momento, el banco considera que existe una posibilidad razonable de conceder financiación.

Esto puede ser especialmente útil cuando todavía estás buscando vivienda, ya que permite conocer de forma aproximada qué presupuesto podrías manejar. No es lo mismo comenzar a buscar una casa sin saber cuánto puedes financiar que hacerlo teniendo una primera referencia de la cantidad que podría concederte una entidad.

Sin embargo, es importante no interpretar una preconcesión como una garantía.

Cuando encuentres una vivienda concreta, el banco deberá estudiar la operación completa. Entre otras cuestiones, comprobará el valor de tasación del inmueble, el porcentaje que solicita financiar el comprador y si la operación continúa siendo viable teniendo en cuenta sus ingresos y obligaciones financieras.

También puede revisar nuevamente la documentación económica si ha pasado tiempo desde la primera valoración o si se ha producido algún cambio relevante en la situación del solicitante.

 

¿Una hipoteca preconcedida está garantizada?

La preconcesión representa una valoración inicial y está condicionada a que se cumplan determinados requisitos. La aprobación definitiva llegará después de que la entidad complete el estudio de la operación.

Por ejemplo, puede ocurrir que una persona reciba una preconcesión por un determinado importe y posteriormente encuentre una vivienda cuya tasación sea inferior al precio de compra. En ese caso, el banco podría reducir la cantidad que está dispuesto a financiar.

También puede ocurrir que cambien las circunstancias económicas del solicitante, que aparezca una nueva deuda o que la documentación presentada no coincida con la información utilizada inicialmente para realizar la valoración.

Por eso, antes de comprometerse con una vivienda, conviene tener claro que una preconcesión no sustituye a la aprobación definitiva.

 

Los requisitos de una hipoteca preconcedida

Aunque los criterios varían entre entidades, el banco suele analizar los principales elementos que determinan la capacidad de pago del cliente.

Los ingresos tienen un peso importante. La entidad quiere comprobar que existe una fuente de ingresos suficientemente estable y que la futura cuota hipotecaria puede asumirse sin alcanzar un nivel de endeudamiento excesivo.

También se tienen en cuenta las deudas existentes. Si el solicitante ya tiene préstamos personales, tarjetas financiadas o una hipoteca en vigor, estas obligaciones se incorporarán al análisis.

El historial de pagos también es relevante. Un perfil con retrasos o impagos puede dificultar la obtención de financiación, mientras que mantener las obligaciones financieras al día transmite mayor solvencia.

Por último, el ahorro disponible es otro de los elementos importantes. El banco no suele financiar todos los costes de la compra, por lo que disponer de recursos propios suficientes puede ser determinante para que la operación salga adelante.

 

¿Qué ocurre después de recibir una hipoteca preconcedida?

El siguiente paso suele ser buscar una vivienda que encaje dentro del presupuesto y continuar con el proceso de solicitud.

Una vez elegida la propiedad, la entidad tendrá que estudiar sus características y solicitar o aceptar una tasación válida para determinar su valor.

A partir de ahí, analizará conjuntamente el inmueble y la situación financiera del comprador para determinar si concede finalmente la hipoteca y en qué condiciones.

En esta fase también se concretará el tipo de préstamo. Puede tratarse de una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta, dependiendo de la oferta disponible y de las características de la operación.

Por tanto, recibir una preconcesión permite avanzar con mayor información, pero todavía hay que completar el proceso antes de llegar a la firma.

 

¿Puede cambiar el importe de una hipoteca preconcedida?

El importe indicado inicialmente puede modificarse cuando el banco realiza el análisis definitivo.

Uno de los motivos más habituales es el valor de la vivienda. La cantidad máxima que una entidad está dispuesta a financiar suele estar relacionada con el valor de tasación y con el porcentaje de financiación que aplica a ese tipo de inmueble.

También puede cambiar si varían los ingresos, las deudas o cualquier otra circunstancia financiera del solicitante.

Por este motivo, es recomendable utilizar la cantidad preconcedida como una referencia para establecer un presupuesto de compra, pero no como una cantidad de dinero garantizada hasta que la entidad haya aprobado definitivamente la operación.

 

¿Puede el banco cancelar una hipoteca preconcedida?

Al no tratarse todavía de una aprobación definitiva, una preconcesión puede quedar sin efecto si las comprobaciones posteriores muestran que la operación no cumple los criterios de la entidad.

Incluso cuando una hipoteca ya ha sido aprobada, existen circunstancias que pueden afectar al proceso antes de la firma. Por eso, si estás avanzando en una compra, es importante conocer si puede el banco cancelar una hipoteca ya aprobada y qué situaciones pueden provocar un cambio en la decisión antes de formalizar el préstamo.

La clave está en diferenciar siempre entre una valoración inicial, una aprobación definitiva y la firma del contrato hipotecario.

 

¿Qué debes comprobar si tienes una hipoteca preconcedida?

Antes de utilizar una preconcesión como referencia para comprar una vivienda, conviene comprobar cuánto tiempo se mantiene vigente, qué importe se ha indicado y qué condiciones están sujetas a la aprobación definitiva.

También es recomendable preguntar qué circunstancias podrían hacer que el banco modificase la cantidad inicialmente planteada.

Una preconcesión puede ser una herramienta útil para comenzar la búsqueda de vivienda, pero cuanto más claro tengas qué está aprobado y qué queda todavía pendiente, menor será el riesgo de tomar decisiones basadas en una financiación que aún no está garantizada.

Una preconcesión puede servir como referencia para saber qué vivienda puedes plantearte comprar, pero siempre debe entenderse como un paso previo dentro del proceso hipotecario y no como una garantía de financiación.