SEGUROS DE LOS BANCOS

Existe mucha controversia en los seguros de los bancos debido a que el panorama hipotecario que nos encontramos, con tipos de interés a la baja, la rentabilidad que las entidades financieras sacan de las hipotecas es mínima, ¿qué ocurre con esto? les obliga a obtener una ganancia con los productos derivados de la misma.

Antes de entrar en las ventajas o desventajas que esto conlleva procederemos a detallar que seguros son los más comunes a la hora de contratar nuestra hipoteca:

  • Seguro de hogar: por ley existe el de incendios, que es de cumplimiento obligatorio, y a mayores contrataremos con la entidad una cobertura mayor para estar más protegidos. El valor de este seguro depende de dos variantes; una el coste de reposición que indica el tasador que hará que el importe aumente o disminuya y por otro lado, el contenido que son los objetos de valor que queremos asegurar de nuestra vivienda.
  • Seguro de vida: nos asegurará en caso de que nos ocurra algo en el futuro. Aquí también dos variantes; la cobertura que quieres contratar (fallecimiento, invalidez permanente, invalidez absoluta) y dos, el importe de préstamo que quieres asegurar así como la edad y el cuestionario que pueden realizarte a la hora de su contratación que lleva a aumentar o disminuir el coste.
  • Seguro de protección de pagos: protege en caso de despido o desempleo durante un número de cuotas, en las cuáles no tendrás que abonar la cuota mensual de la hipoteca a cambio del coste de este seguro. En nuestra opinión este coste está bien utilizado para contratos temporales o indefinidos de poca duración, y no en muchos otros casos.

Existen más tipologías de seguros pero estos tres son los más comunes. Lo que queremos explicar con esto es que conocer el banco y como trabaja los seguros es de vital importancia ya que hace que el coste de tu hipoteca aumente o se reduzca considerablemente. Hay dos maneras de protegerse; una de ellas es elegir una hipoteca no bonificada que nos permitirá no estar atados al banco en caso de que el coste sea excesivo, y otro, saber elegir la entidad que tenga los seguros más económicos ya que le hemos demostrado a nuestros clientes que simplemente con nuestra experiencia y consejo han ahorrado desde 7.000 a 14.000 euros en el coste de su hipoteca.

¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importante para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Primero, ¿cómo ha sido la evolución del EURIBOR?

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años podemos observar que es un índice que varía mucho a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y como sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Como cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca fija o hipoteca variable pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR? Respuesta: hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida? Respuesta: tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno? Respuesta: en nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿ y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés? Respuesta: en este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca? Respuesta: en ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés? Respuesta: no es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera? Respuesta: sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión? Respuesta: entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados.

¿puede sustituirse el EURIBOR? Respuesta: sí, en todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

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