CANCELAR PRÉSTAMO

Otra de las grandes preguntas que se hacen nuestros clientes es cómo puedo cancelar mi préstamo hipotecario. Lo primero que debemos saber es que existen dos tipos de amortizaciones y dos maneras de hacerlo, te las contamos:

  • Amortización total: es cuando cancelas totalmente el préstamo. Esta cancelación significa que ya no existe deuda con la entidad y no tendrás que pagar mensualmente la hipoteca. Aplicar esta opción suele llevar una comisión por la cancelación, ya que es más difícil eliminarla en los préstamos hipotecarios.
  • Amortización parcial: es la más común, es ir cancelando tu préstamo poco a poco. Este tipo de amortización es la que nosotros negociamos para que sea al 0% y que puedas cancelar sin ningún coste parcialmente.

En otro post entraremos en lo que ha cambiado la nueva ley hipotecaria en este punto sobre todo en la hipoteca fija, pero ahora una vez elegida la amortización que quieras realizar ya sea parcial o total, hay que elegir que optamos por reducir y en este caso, también tendremos dos opciones:

formas de amortizar

  • CUOTA: si decides amortizar cuota lo que se reduce es lo que pagas al mes de tu hipoteca pero el plazo no varía.

Ejemplo:

Vamos a la entidad y le decimos que queremos amortizar 10.000 € y reducir cuota, en ese momento estamos pagando 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué pasará?

Que nuestro plazo seguirá siendo 25 años pero nuestra cuota mensual de hipoteca pasará de ser 370 €/mes a 330 €/mes

  • PLAZO: en este caso ocurre lo contrario, la cuota se mantiene constante pero te quedará menos años por pagar de tu hipoteca.

Ejemplo:

Vamos a nuestra entidad y decidimos amortizar 10.000 € y reducir plazo, en ese momento nuestra cuota mensual es de 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué ocurrirá?

Que nuestra cuota mensual sigue siendo 370 €/mes pero nuestro plazo de hipoteca se reduce de 25 años a 21 años.

Nuestro consejo es que siempre que la cuota mensual sea asumible para ti decidas amortizar tiempo ya que es la manera que pagarás menos intereses a lo largo de la vida de tu hipoteca, y que al final, se trata que elijas lo que elijas el objetivo sea pagar lo menos posible al banco.

¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importante para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Primero, ¿cómo ha sido la evolución del EURIBOR?

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años podemos observar que es un índice que varía mucho a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y como sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Como cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca fija o hipoteca variable pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR? Respuesta: hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida? Respuesta: tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno? Respuesta: en nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿ y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés? Respuesta: en este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca? Respuesta: en ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés? Respuesta: no es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera? Respuesta: sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión? Respuesta: entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados.

¿puede sustituirse el EURIBOR? Respuesta: sí, en todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

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COMISIONES BANCARIAS

Hoy hablaremos de las famosas «comisiones bancarias«, con una breve explicación entraremos en ello, ¿os apetece verlo?

¿veis la importancia de nuestras decisiones?

Algo tan simple como elegir nuestra entidad financiera puede repercutir en muchos gastos que no contemplamos. Ahora bien, vamos a analizar varios tipos de comisiones y como tratarlas una a una.

COMISIONES MÁS COMUNES

  • Comisión por mantenimiento de cuenta: como su nombre indica es la comisión por mantener tu cuenta en el banco. Elige aquella entidad que no te pida nada para mantener la cuenta, o de hacerlo, que sea muy fácil de cumplir.
  • Comisión por tarjeta de crédito: aquella comisión por el coste anual de tu tarjeta de crédito o débito. Intenta que cuando te pidan alguna vinculación o si vas a contratar una hipoteca con la entidad, negociar tanto la comisión de mantenimiento como la de la tarjeta o fíjate en aquellas entidades que trabajen de esta manera.
  • Comisión de por retirada de efectivo: estudiar los convenios de cajeros de nuestra entidad es algo que no realizan muchas personas. Tienes que saber que importa los convenios pero también como trabajarlos, ya que muchas veces retirando una cantidad de dinero en concreto podemos evitarlas.
  • Comisión por descubierto: controlar nuestros pagos y cobros es esencial, una por entender tu economía y otra para evitar que las entidades financieras te cobren por estar en negativo en la cuenta, pero como hablamos, hasta este punto podríamos llegar a negociarlo con el banco.

Con esto queremos realizar consejos sencillos, prácticos y que permitan mejorar tu vida financiera en el presente y en el futuro.