NUEVA LEY HIPOTECARIA

Seguramente has escuchado que ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria pero en muchos casos no sabes en que te afecta o no. Vamos a comentar hoy dos de los cambios más significativos de esta nueva ley.

COMISIONES DE CANCELACIÓN

En la antigua ley fijaba una comisión de cancelación máxima del 0,50% durante los primeros 5 años, y a partir del 5 año, del 0,25%, además no distinguía entre el préstamo fijo o variable. Con el cambio de la nueva ley se ha reducido la comisión de tipo de interés variable y se ha aumentado drásticamente en las hipotecas a tipo de interés fijo, ¿de que manera?

  • Comisiones de cancelación tipo de interés variable: en este caso se ha fijado por ley la comisión máxima en 0,25% los tres primeros años, y a partir del 3 año, al 0%, es decir, en el año 4 no te cobrarán ninguna comisión ni por amortización total ni por amortización parcial.
  • Comisiones de cancelación tipo de interés fijo: por el contrario, en los préstamos fijo durante los primeros 10 años se cobrará un 2%, y a partir del año 11, 1,50%. Por lo que, en este apartado, si ha perjudicado al cliente o ha dejado a las entidades financieras con un mayor beneficio según lo trate cada banco.

Esto es como máximo, dejando a la entidad reducirla si lo considera conveniente pero, ¿que es lo que está ocurriendo en este momento? que las entidades financieras se ciñen a la nueva ley para las cancelaciones en la hipoteca fija, perjudicando al cliente drásticamente.

REPARTO DE GASTOS ESCRITURAS

En este punto el cliente ha salido reforzado en principio, obligando a que las entidades financieras se hagan cargo de la escritura de préstamo hipotecario de los siguientes gastos:

  • Notario
  • Registro
  • Gestoría
  • AJD (actos jurídicos documentados): impuesto

Aproximadamente es un ahorro de unos 2.000 – 3.000 € en los gastos de escrituración, que permite al cliente no tener que aportarlos en un inicio. A pesar de que parece un ahorro las entidades financieras lo han repercutido en los siguientes parámetros de la hipoteca:

  • Tipo de interés: aumentando su oferta en un 0,10 – 0,15% del tipo de interés nominal del préstamo o en su defecto durante los primeros años de hipoteca aplicar un interés mayor al resto de año.

Entendemos que con la oferta hipotecaria volverán a rebajar los tipos de interés pero hasta entonces este es el panorama que nos podemos encontrar de cara al próximo año.

CANCELAR PRÉSTAMO

Otra de las grandes preguntas que se hacen nuestros clientes es cómo puedo cancelar mi préstamo hipotecario. Lo primero que debemos saber es que existen dos tipos de amortizaciones y dos maneras de hacerlo, te las contamos:

  • Amortización total: es cuando cancelas totalmente el préstamo. Esta cancelación significa que ya no existe deuda con la entidad y no tendrás que pagar mensualmente la hipoteca. Aplicar esta opción suele llevar una comisión por la cancelación, ya que es más difícil eliminarla en los préstamos hipotecarios.
  • Amortización parcial: es la más común, es ir cancelando tu préstamo poco a poco. Este tipo de amortización es la que nosotros negociamos para que sea al 0% y que puedas cancelar sin ningún coste parcialmente.

En otro post entraremos en lo que ha cambiado la nueva ley hipotecaria en este punto sobre todo en la hipoteca fija, pero ahora una vez elegida la amortización que quieras realizar ya sea parcial o total, hay que elegir que optamos por reducir y en este caso, también tendremos dos opciones:

formas de amortizar

  • CUOTA: si decides amortizar cuota lo que se reduce es lo que pagas al mes de tu hipoteca pero el plazo no varía.

Ejemplo:

Vamos a la entidad y le decimos que queremos amortizar 10.000 € y reducir cuota, en ese momento estamos pagando 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué pasará?

Que nuestro plazo seguirá siendo 25 años pero nuestra cuota mensual de hipoteca pasará de ser 370 €/mes a 330 €/mes

  • PLAZO: en este caso ocurre lo contrario, la cuota se mantiene constante pero te quedará menos años por pagar de tu hipoteca.

Ejemplo:

Vamos a nuestra entidad y decidimos amortizar 10.000 € y reducir plazo, en ese momento nuestra cuota mensual es de 370 €/mes y nos queda por pagar 25 años de hipoteca.

¿Qué ocurrirá?

Que nuestra cuota mensual sigue siendo 370 €/mes pero nuestro plazo de hipoteca se reduce de 25 años a 21 años.

Nuestro consejo es que siempre que la cuota mensual sea asumible para ti decidas amortizar tiempo ya que es la manera que pagarás menos intereses a lo largo de la vida de tu hipoteca, y que al final, se trata que elijas lo que elijas el objetivo sea pagar lo menos posible al banco.

¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importantes para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Indice de contenido

  1. ¿Elegir una hipoteca fija o variable?
  2. Hipoteca fija
  3. Hipoteca variable
  4. Consejos para elegir mejor
  5. ¿Y si sube mucho el euribor?
  6. ¿Cuando tendré que estar preocupado por la subida?
  7. ¿Cómo se que el tipo de interés es bueno?
  8. ¿Si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?
  9. Hipoteca variable: Seguro de cobertura
  10. Comisión en caso de pérdida

HIPOTECA VARIABLE

Comencemos por ver las hipotecas variables y que entra en juego en este tipo de préstamo. En primer lugar, lo que más inquieta, el famoso EURIBOR:

«El Euribor (European Interbank Offered Rate, tipo europeo de oferta interbancaria) se denomina al tipo de interés al que las principales entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado»

Este índice se suma al diferencial, que es el tipo de interés que has negociado con la entidad para que te concedan la hipoteca, es decir, imaginemos que contratamos la hipoteca a un EURIBOR+1%(diferencial). En resumen, tendremos por una parte el EURIBOR que oscilará según en el mercado económico y el diferencial que solamente subirá en caso de que no contrates los productos con la entidad.

EVOLUCIÓN DEL EURIBOR

Una vez analizado las dos variantes que entran en el cálculo de nuestra cuota mensual, veamos la evolución de este índice a lo largo de su historia.

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años en el que podemos observar su variación a lo largo de la vida de nuestra hipoteca, nos preguntaremos ¿de qué depende este índice? básicamente de innumerables aspectos macroeconómicos por ejemplo del precio del dinero, la circulación del mismo y todas las decisiones económicas que influyen en el marco económico europeo, de los que realizar una predicción sería una temeridad.

Hay estudios a corto plazo que podrías saber su evolución pero en ningún caso saberlo con exactitud, por lo que, sea cual sea su evolución tendremos que saber que este índice oscilará en el transcurso del tiempo.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y cómo sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

HIPOTECA FIJA

En el otro lado de la balanza tenemos la tranquilidad que nos ofrece pagar lo mismo mes a mes como si tratase un alquiler. A diferencia de la hipoteca variable tenemos una oferta a tipo fijo muy competitiva, pero es esencial una buena negociación para que realmente salgamos ganando con nuestra hipoteca.

En este caso solo entra en escena el diferencial que como comentamos anteriormente solo aumentará si decides no contratar algún producto con la entidad, en las preguntas de los clientes tendrás una explicación mejor de lo que significa una hipoteca bonificada.

Uno de los aspectos que valoramos negativamente es que las amortizaciones parciales o comisión por cancelación suelen ser más caras en el préstamo fijo pudiendo llegar a cobrarte hasta un 2%. Nosotros negociamos siempre para que sean al 0% y con ello tener una ventaja a la hora de nuestra decisión y que ello no condicione nuestra propuesta.

Dejamos un vídeo ilustrativo de lo que nosotros consideramos importante a la hora de elegir nuestra hipoteca.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Cómo cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca u otra pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR?

☝️ Hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca. Lo que si debes de saber es que al solicitar este producto las condiciones que te ofrezcan pueden ser superiores a las actuales, creemos que es importante la decisión a la hora de elegir la hipoteca pero no definitiva.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida?

☝️ Tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable. El EURIBOR depende de muchas variantes macroeconómicas que hacen que suba o descienda según el contexto económico, ¿como por ejemplo?; la subida del petróleo, la circulación del dinero, como se prestan las entidades etcétera.

Lo importante es que observes cualquier cambio de este índice y que consultes periódicamente a tu asesor en que momento se encuentra tu hipoteca.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno?

☝️ En nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés?

☝️ En este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta aunque siempre tienes que analizar todo tipo de vinculaciones que te piden por el diferencial, como todo, dependerá del perfil económico y el importe a solicitar.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?

☝️ En ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor ,eso se debe que a corto plazo es mucho más interesante la hipoteca variable que una hipoteca fija.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés?

☝️ No es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca y con ello se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera?

☝️ Sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión?

☝️ Entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados. A diferencia en la hipoteca variable, la comisión varía ya que son los primeros 3 años al 0,25% y a partir del 3 años suele ser 0%, tanto parcial como total, es uno de los puntos que tenemos que valorar a la hora de elegir una opción u otra.

Aunque no hay una explicación a día de hoy clara en este punto creemos que a corto plazo no se aplicará pero a medio y largo plazo si, con el cuál, si puedes negociar que esta cancelación sea al 0% te evitarás sorpresas en un futuro.

¿puede sustituirse el EURIBOR?

☝️ Sí, en casi todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

No hay que temer que este índice se modifique debido a que no pueden subir considerablemente las hipotecas porque afectaría a muchas familias, lo que sí que debemos saber es que hay ciertos puntos de tu hipoteca que son variables a cambios y tener un plan para dichos cambios es muy importante.

¿SI CONTRATO UNA HIPOTECA FIJA NO ME SUBIRÁ NUNCA LA cuota?

☝️ Si has contratado una hipoteca bonificada si podría subir la cuota mensual, imaginemos que has negociado un tipo de interés imaginemos del 2% a 30 años pero con la condición de que tengas la nómina domiciliada, contrates el seguro de hogar con la entidad y un seguro de vida. Lo trasladamos a un ejemplo más intuitivo:

  • Importe de préstamo: 200.000 €
  • Plazo: 30 años
  • Tipo de interés: 3 % (si no quieres contratar ningún producto)

En este punto si quieres contratar los siguientes productos con la entidad tu tipo de interés del 3% se reducirá en los siguientes porcentajes:

  • Dominiciliar la nómina: (-0,40%) Tu tipo de interés pasa de un 3% a un 2,60%
  • Seguro de hogar: (-0,20%) Con estos dos productos bajaría al 2,40%
  • Seguro de vida: (-0,40%) Y finalmente con los tres bajaría al 2%

Si no dejas de cumplir estos criterios tu cuota mensual será siempre la misma, en el caso contrario, te subirá en proporción a los productos que no quieras contratar con la entidad. En nuestra opinión valora positivamente aquella entidad que no te perjudique en exceso, es decir, que por un producto o requisito no te penalice más de un 0,30%.

¿Y LA HIPOTECA MIXTA ES UNA BUENA OPCIÓN?

☝️ Nosotros no la recomendamos debido a que este producto funciona al revés del mercado, te ofrecen un tipo fijo durante los primeros 10-15 años de la hipoteca que es en teoría cuando compensa elegir la opción de una hipoteca variable y una vez pasado este plazo, pasarás a un préstamo variable que siguiendo una lógica será una peor opción en el año 11 o 16 de tu préstamo.

En el único punto que creemos que es atractivo esta opción es en aquellos clientes que prefieren un tipo de interés fijo y que dispongan de un cantidad de dinero para cancelar el préstamo en el tramo variable, lo que les permite negociar un buen tipo de interés fijo a corto plazo y en comparación con un préstamo fijo a 30 años sea inferior al tipo mixto durante el tramo fijo.

¿ANALIZAR LOS SEGUROS DE MI HIPOTECA ES IMPORTANTE?

☝️ Rotundamente si, a la hora de elegir tus seguros de hogar y vida es bueno que compares el presupuesto con lo que te saldría en una compañía fuera de tu entidad, de esta manera, podrás saber si esa pérdida de la bonificación te compensa, lo explicaremos con un ejemplo:

  • Cuota con seguros: 400 € (2%) // Coste del seguro de vida y hogar: 800 €
  • Cuota sin seguros: 430 € (2,30%) // Coste fuera de la entidad: 300 €

La diferencia es que al mes si no contratas los seguros con la entidad estás perdiendo 30 €/mes y al año 360 €/año y en contra, has ganado 500 € entre la oferta fuera de las entidades de los seguros de hogar y vida por lo que has generado un ahorro de 140 € al año, que si haces el cálculo de los 30 años de la hipoteca es un ahorro de 4200 €, ¿veis la importancia?; son decisiones que no nos enseñan y que creemos en la responsabilidad de negociarlo por nuestros clientes.

ARTÍCULOS RELACIONADOS

Os dejamos estos enlaces de artículos de interés que pueden mejorar nuestras decisiones financieras:

Seguros de los bancos: como trabajar tus seguros.

Mercado inmobiliario: actualidad de nuestro panorama inmobiliario actual y consejos de compra.

El asesor financiero: nuestra figura y el por qué de nuestro trabajo

Cancelar préstamo: cómo y de que manera.

Comisiones bancarias: trabajar tus productos.

Nueva ley hipotecaria: en qué nos afecta principalmente

Intermediación financiera: el por qué de este sector.