¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

En numerosas ocasiones nuestros clientes nos piden que le recomendemos una decisión difícil para ellos que es la de elegir entre una hipoteca fija o una hipoteca variable. Hoy vamos a dar unos consejos que creemos importantes para valorar antes de decidirnos por una opción u otra.

Índice de contenido

  1. ¿Elegir una hipoteca fija o variable?
  2. Hipoteca fija
  3. Hipoteca variable
  4. Consejos para elegir mejor
  5. ¿Y si sube mucho el euribor?
  6. ¿Cuando tendré que estar preocupado por la subida?
  7. ¿Cómo se que el tipo de interés variable es bueno?
  8. ¿Si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?
  9. Hipoteca variable: Seguro de cobertura
  10. Comisión en caso de pérdida
  11. Escenarios de una hipoteca variable
  12. Es importante analizar los seguros de las hipotecas
  13. La hipoteca mixta, ¿es una buena opción?
  14. Comisión por cancelar en las dos hipotecas
  15. Saber cuando es bueno hacer una subrogación
  16. Cancelación y nueva constitución de hipoteca

HIPOTECA VARIABLE

Comencemos por ver las hipotecas variables y que entra en juego en este tipo de préstamo. En primer lugar, lo que más inquieta, el famoso EURIBOR:

«El Euribor (European Interbank Offered Rate, tipo europeo de oferta interbancaria) se denomina al tipo de interés al que las principales entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado»

Este índice se suma al diferencial, que es el tipo de interés que has negociado con la entidad para que te concedan la hipoteca, es decir, imaginemos que contratamos la hipoteca a un EURIBOR+1%(diferencial). En resumen, tendremos por una parte el EURIBOR que oscilará según en el mercado económico y el diferencial que solamente subirá en caso de que no contrates los productos con la entidad.

EVOLUCIÓN DEL EURIBOR

Una vez analizado las dos variantes que entran en el cálculo de nuestra cuota mensual, veamos la evolución de este índice a lo largo de su historia.

Fuente: https://es.euribor-rates.eu/euribor-valor-1-mes.asp

En esta gráfica que muestra la evolución de este índice a lo largo de 30 años en el que podemos observar su variación a lo largo de la vida de nuestra hipoteca, nos preguntaremos ¿de qué depende este índice? básicamente de innumerables aspectos macroeconómicos por ejemplo del precio del dinero, la circulación del mismo y todas las decisiones económicas que influyen en el marco económico europeo, de los que realizar una predicción sería una temeridad.

Hay estudios a corto plazo que podrías saber su evolución pero en ningún caso saberlo con exactitud, por lo que, sea cual sea su evolución tendremos que saber que este índice oscilará en el transcurso del tiempo.

Nos encontramos en un momento que estamos en mínimos históricos, es decir, que el EURIBOR está más bajo que nunca y eso hace que la hipoteca variable sea atractiva. En contraposición, tenemos una oferta de tipo fijo que nunca veremos en la actualidad lo que hace complicarnos más esta decisión. Es lógico que te preguntes en este momento, ¿y cómo sé la respuesta correcta?. La respuesta también es ambigua, nadie lo sabe, porque a lo largo de 30 años es muy difícil saber lo que puede pasar, pero si que hay ciertos mecanismos que pueden ayudarnos para al menos… estar más tranquilos a la hora de decidir.

HIPOTECA FIJA

En el otro lado de la balanza tenemos la tranquilidad que nos ofrece pagar lo mismo mes a mes como si tratase un alquiler. A diferencia de la hipoteca variable tenemos una oferta a tipo fijo muy competitiva, pero es esencial una buena negociación para que realmente salgamos ganando con nuestra hipoteca.

En este caso solo entra en escena el diferencial que como comentamos anteriormente solo aumentará si decides no contratar algún producto con la entidad, en las preguntas de los clientes tendrás una explicación mejor de lo que significa una hipoteca bonificada.

Uno de los aspectos que valoramos negativamente es que las amortizaciones parciales o comisión por cancelación suelen ser más caras en el préstamo fijo pudiendo llegar a cobrarte hasta un 2%. Nosotros negociamos siempre para que sean al 0% y con ello tener una ventaja a la hora de nuestra decisión y que ello no condicione nuestra propuesta.

Dejamos un vídeo ilustrativo de lo que nosotros consideramos importante a la hora de elegir nuestra hipoteca.

CONSEJOS PARA ELEGIR MEJOR

  • Perfil frente al riesgo: esto es más personal, saber si eres una persona que la inestabilidad puede soportarla con naturalidad o en su defecto piensas constantemente que es lo que puede pasar mañana, es decir, utilizas más la prudencia que el atrevimiento.
  • Compara tu oferta de hipoteca: nos referimos con esto a que no es lo mismo comparar un EUR+1% frente a un tipo de interés fijo al 3% a 30 años, lo que nos da un margen mucho más amplio de que el EURIBOR suba. A que por el contrario, nos ofrezcan un EUR+1% en comparación con un tipo al 1,80%. ¿veis la diferencia?
  • Plazo de tu hipoteca: cuanto menor sea el plazo que escojas de tu hipoteca más aconsejable es que valores la opción del tipo de interés variable, ya que conseguimos que el riesgo de subidas sea mucho menor.
  • Perfil ahorrador: si eres una persona capaz de ahorrar año a año una cantidad de dinero o en su defecto posees una cantidad disponible, puedes permitirte escoger una variable y en caso de ver una subida de tipos de interés muy agresiva cancelarlo en el momento. En caso contrario valora más la oferta de tipo de interés fijo.

Cómo cualquier decisión de la vida se trata de entender como funciona este producto y que escenarios para saber si nos conviene una hipoteca u otra pero, tomemos la opción que nos deje más tranquilos en ese momento.

Ahora bien no es lo mismo explicarlo que responder a tus dudas, vamos con una serie de preguntas típicas en nuestros clientes:

¿y si me equivoco y sube mucho el EURIBOR?

☝️ Hay solución, en cualquier momento de tu hipoteca puedes cambiar a un tipo de interés fijo mediante una novación, subrogación o cancelación y nueva constitución de tu hipoteca. Lo que si debes de saber es que al solicitar este producto las condiciones que te ofrezcan pueden ser superiores a las actuales, creemos que es importante la decisión a la hora de elegir la hipoteca pero no definitiva.

¿cuando tendré que estar preocupado de esta subida?

☝️ Tienes que analizar el momento económico y la evolución de este índice, hasta el momento lo que nos ha demostrado es que cuando sube suele hacerlo de manera continuada y rápida al mismo tiempo que cuando baja lo hace considerablemente salvo este último tramo desde el 2011 que se mantiene estable. El EURIBOR depende de muchas variantes macroeconómicas que hacen que suba o descienda según el contexto económico, ¿como por ejemplo?; la subida del petróleo, la circulación del dinero, como se prestan las entidades etcétera.

Lo importante es que observes cualquier cambio de este índice y que consultes periódicamente a tu asesor en que momento se encuentra tu hipoteca.

¿como sé que el tipo de interés fijo que negocio es bueno?

☝️ En nuestra opinión todo lo que esté igual o por debajo de la media histórica del EURIBOR que es el 2,001% (diciembre del 2019) es una manera de saber que tu interés es bueno.

¿y en caso de la hipoteca variable cuando sé que es un buen tipo de interés?

☝️ En este caso creemos que todo lo que esté por debajo del EURIBOR+0,90% es una buena oferta aunque siempre tienes que analizar todo tipo de vinculaciones que te piden por el diferencial, como todo, dependerá del perfil económico y el importe a solicitar.

¿y si quiero elegir un plazo corto de hipoteca?

☝️ En ese caso si es viable la operación recomendamos que veas mejor la hipoteca variable. Por ejemplo en la opción variable el elegir un menor plazo no influye en los tipos de interés, en cambio en la hipoteca fija si que tiene una repercusión rebajando el tipo de interés si eliges un plazo menor ,eso se debe que a corto plazo es mucho más interesante la hipoteca variable que una hipoteca fija.

¿en una hipoteca variable puedo contratar un seguro de cobertura de riesgo de interés?

☝️ No es algo que se comercialice en este momento aunque ya estamos viendo entidades que lo ofrecen, entendemos que cuando los tipos de interés suban este producto se ofrecerá en casi todas las hipotecas, ¿en que consiste? Contratas un seguro en caso de que el EURIBOR suba drásticamente en tu hipoteca y con ello se establece en un máximo para que nunca pagues más de esa cantidad, o lo que se denomina, un techo.

¿que es la comisión en caso de pérdida financiera?

☝️ Sin entrar en conceptos financieros complejos, en la hipoteca fija existe una comisión por cancelación que viene vinculada a que el banco demuestre que cuando tu vayas a cancelar una cantidad o totalmente el préstamo, esa cancelación le está suponiendo una pérdida financiera. Ahora bien, ¿cuando existe esa pérdida? en una explicación muy escueta es cuando comparen tu préstamo en el mercado y salgan perdiendo, todo ello con unas fórmulas financieras hechas para dicha comisión.

¿y cuando se va a aplicar dicha comisión?

☝️ Entendemos que será a partir de que los tipos de interés suban, y en contraposición las hipotecas fijas en este momento estén por debajo de la rentabilidad ofrecida en los mercados. A diferencia en la hipoteca variable, la comisión varía ya que son los primeros 3 años al 0,25% y a partir del 3 años suele ser 0%, tanto parcial como total, es uno de los puntos que tenemos que valorar a la hora de elegir una opción u otra.

Aunque no hay una explicación a día de hoy clara en este punto creemos que a corto plazo no se aplicará pero a medio y largo plazo si, con el cuál, si puedes negociar que esta cancelación sea al 0% te evitarás sorpresas en un futuro.

¿puede sustituirse el EURIBOR?

☝️ Sí, en casi todas las escrituras de préstamo hipotecario viene una claúsula que en caso de no existir el EURIBOR se aplicará otro índice referenciado a los préstamos hipotecarios que suele ser el famoso IRPH. Además de ello, en 2020, entra un nuevo EURIBOR con el cuál variará la fórmula del cálculo de este índice, aunque por lo que se conoce no modificará mucho el valor a corto plazo.

No hay que temer que este índice se modifique debido a que no pueden subir considerablemente las hipotecas porque afectaría a muchas familias, lo que sí que debemos saber es que hay ciertos puntos de tu hipoteca que son variables a cambios y tener un plan para dichos cambios es muy importante.

¿ES CIERTO QUE EL EURIBOR NO VA A SUBIR?

☝️ Nadie y eso lo queremos dejar claro, nadie, puede saber cuál va a ser el devenir de este índice debido a que influyen muchas variantes económicas que pueden hacer que el EURIBOR suba o baje. Lo que sí hay una tendencia a corto plazo que es real en dónde las variaciones del índice según los indicadores van a ser reducidas pero que ni a medio y mucho menos a largo plazo podríamos saber lo que ocurre.

Los productos cambian con el tiempo y así lo hacen los clientes, hace 5 años más del 90% elegían una hipoteca variable y en cambio los resultados del 2019 indica que puede equipararse a la elección de las hipotecas fijas en el año 2020. Sea como sea, no te dejes guiar por los Nostradamus bancarios y sí por un asesoramiento personalizado que se ajuste a tus pensamientos.

¿SI SOY AHORRADOR ME INTERESA UNA HIPOTECA VARIABLE?

Sí, es una de las hipótesis que aconsejamos barajar cuando elegimos una hipoteca variable. El motivo es porque podemos reducir el riesgo cancelando el préstamo vía ahorro generado por el cliente, con esto hacemos que con el paso del tiempo nuestra hipoteca la paguemos en el menor tiempo posible y las subidas el EURIBOR no nos afecten en la mayoría de plazos de nuestra hipoteca.

También si cuentas con un ahorro aparte de la entrada para la compraventa de la vivienda puedes jugar con ello para en momentos de subida cancelar hipoteca o reducirla, son estos dos factores los que afectan a la hora de elegir la opción variable.

¿HAY HIPOTECAS FIJAS POR DEBAJO DE LAS HIPOTECAS VARIABLES?

Raramente esta opción está disponible ya que carece de sentido. Lo que sí en estos momentos los bancos están buscando rentabilidad a corto plazo por lo que apuestas fuertemente por las hipotecas fijas. Por lo tanto como una estrategia de captación muestran al cliente la opción a tipo de interés fijo mucho más interesante que en contraposición la hipoteca variable.

En estos momentos las hipotecas fijas buenas se sitúan entre el 1,10 – 1,40% a 25-30 años. Por otro lado las hipotecas variables están entorno a EUR+0,60 – 0,75%, todo ello dependerá del perfil así como de las vinculaciones elegidas por parte del cliente así como la negociación que puedas realizar para reducir los tipos de interés.

¿PUEDO ELEGIR UN PLAZO DE 35 O 40 AÑOS EN MI HIPOTECA FIJA?

No suele ser lo habitual, las hipotecas fijas las limitan por regla general a 30 años con una edad máxima del titular de 75 años. Por otro lado en las hipotecas variables si puedes encontrar alguna entidad que puedas escoger un plazo de 35 o 40 años.

La elección del plazo es importante ya que limitará o no los diferentes escenarios que podrías encontrarte en tu hipoteca, por eso dependerá del momento y circunstancias económicas lo que hará decantarte por una opción u otra pero por norma habitual aconsejamos elegir un plazo de 30 años así como destinar una parte del ahorro a cancelar préstamo anualmente.

¿SI ELIJO UNA HIPOTECA FIJA ES BUENO NO CANCELAR?

Por supuesto que no, elegir amortizar siempre es buena opción. No se trata de por elegir una hipoteca fija el no seguir trabajando tu hipoteca porque al final es una operación a largo plazo y como cualquier inversión, hay que trabajarla toda la vida.

Tienes que pensar que el banco te cobra unos intereses por prestarte el dinero lo cuál es lógico porque te concede un dinero que tu no tienes para afrontar una compra, pero en tí está el pagarle más intereses o menos al banco por ello y en ese caso una de las vías más rentables es amortizar préstamo. También a la hora de amortizar siempre recomendamos quitarse tiempo para que con ello elimines más intereses de golpe.

¿SI CONTRATO UNA HIPOTECA FIJA NO ME SUBIRÁ NUNCA LA cuota?

☝️ Si has contratado una hipoteca bonificada si podría subir la cuota mensual, imaginemos que has negociado un tipo de interés imaginemos del 2% a 30 años pero con la condición de que tengas la nómina domiciliada, contrates el seguro de hogar con la entidad y un seguro de vida. Lo trasladamos a un ejemplo más intuitivo:

  • Importe de préstamo: 200.000 €
  • Plazo: 30 años
  • Tipo de interés: 3 % (si no quieres contratar ningún producto)

En este punto si quieres contratar los siguientes productos con la entidad tu tipo de interés del 3% se reducirá en los siguientes porcentajes:

  • Dominiciliar la nómina: (-0,40%) Tu tipo de interés pasa de un 3% a un 2,60%
  • Seguro de hogar: (-0,20%) Con estos dos productos bajaría al 2,40%
  • Seguro de vida: (-0,40%) Y finalmente con los tres bajaría al 2%

Si no dejas de cumplir estos criterios tu cuota mensual será siempre la misma, en el caso contrario, te subirá en proporción a los productos que no quieras contratar con la entidad. En nuestra opinión valora positivamente aquella entidad que no te perjudique en exceso, es decir, que por un producto o requisito no te penalice más de un 0,30%.

¿Y LA HIPOTECA MIXTA ES UNA BUENA OPCIÓN?

☝️ Nosotros no la recomendamos debido a que este producto funciona al revés del mercado, te ofrecen un tipo fijo durante los primeros 10-15 años de la hipoteca que es en teoría cuando compensa elegir la opción de una hipoteca variable y una vez pasado este plazo, pasarás a un préstamo variable que siguiendo una lógica será una peor opción en el año 11 o 16 de tu préstamo.

En el único punto que creemos que es atractivo esta opción es en aquellos clientes que prefieren un tipo de interés fijo y que dispongan de un cantidad de dinero para cancelar el préstamo en el tramo variable, lo que les permite negociar un buen tipo de interés fijo a corto plazo y en comparación con un préstamo fijo a 30 años sea inferior al tipo mixto durante el tramo fijo.

¿ANALIZAR LOS SEGUROS DE MI HIPOTECA ES IMPORTANTE?

☝️ Rotundamente si, a la hora de elegir tus seguros de hogar y vida es bueno que compares el presupuesto con lo que te saldría en una compañía fuera de tu entidad, de esta manera, podrás saber si esa pérdida de la bonificación te compensa, lo explicaremos con un ejemplo:

  • Cuota con seguros: 400 € (2%) // Coste del seguro de vida y hogar: 800 €
  • Cuota sin seguros: 430 € (2,30%) // Coste fuera de la entidad: 300 €

La diferencia es que al mes si no contratas los seguros con la entidad estás perdiendo 30 €/mes y al año 360 €/año y en contra, has ganado 500 € entre la oferta fuera de las entidades de los seguros de hogar y vida por lo que has generado un ahorro de 140 € al año, que si haces el cálculo de los 30 años de la hipoteca es un ahorro de 4200 €, ¿veis la importancia?; son decisiones que no nos enseñan y que creemos en la responsabilidad de negociarlo por nuestros clientes.

¿QUE CASO PODRÍA ENCONTRARME EN UNA HIPOTECA VARIABLE?

☝️ Es bueno saber que escenarios contempla una hipoteca variable a lo largo de su vida, y es realmente la preocupación máxima de nuestros clientes. Por regla general es que en el peor escenario posible nos encontremos que nuestra cuota inicial se doble, pero veámos con un ejemplo cuáles serían las cuotas para un importe de 100.000 y 200.000 €:

Ejemplo 1:

  • Importe de préstamo: 100.000 €
  • Tipo de interés: EURIBOR+1%
  • Plazo: 30 años
  • Cuota en la actualidad: 310,15 €/mes

EURIBOR a fecha 03/02/2020 en -0,253% tomado como referencia. Veámos con los escenarios:

  • Escenario mínimo (el actual): 310,15 €/mes
  • Esc medio (EUR = 2,695%) 460 €/mes
  • Escenario máximo (EUR = 5,39%) 624,85 €/mes

Ejemplo 2:

  • Importe de préstamo: 200.000 €
  • Tipo de interés: EURIBOR+1%
  • Plazo: 30 años
  • Cuota en la actualidad: 620,30 €/mes

EURIBOR a fecha 03/02/2020 en -0,253% tomado como referencia. Veámos con los escenarios:

  • Esc mínimo (el actual): 620,30 €/mes
  • Esc medio (EUR = 2,695%) 920 €/mes
  • Escenario máximo (EUR = 5,39%) 1294,70 €/mes

Como vemos el riesgo de un importe de 100.000 € a 200.000 € varía mucho por eso aconsejamos que a partir de esa cifra se valore más una tipo de interés fijo porque la seguridad es mucho mayor.

¿EN LA HIPOTECA VARIABLE CANCELAR ES MÁS SENCILLO?

☝️ No es que sea más sencillo sino que la nueva ley hipotecaria ha ayudado a que en las hipotecas variables como hemos comentado antes, que lo que provoca que el coste sea mucho menor en comparación de las hipotecas fijas, las comentamos para que veáis que es lo que marca la ley:

  • Hipoteca fija: como máximo y siempre que se demuestre la pérdida financiera será durante los primeros 10 años el 2% del importe de la cancelación y a partir del año 11 del 1,50%
  • Hipoteca variable: como máximo y siempre que se demuestre la pérdida financiera será durante los primeros 3 a 5 años entre el 0,25-0,15% del importe de la cancelación y a partir del año 6 0%

¿COMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA VARIABLE A FIJO?

☝️ Primero tendrá que pasar un tiempo desde el momento que firmaste tu hipoteca hasta solicitar una subrogación o cualquier producto similtar, aproximadamente son 3 años. Una vez transcurra este periodo te estudiarán la operación de la misma manera que lo hicieron en su momento y comprobarán si el valor de tu vivienda ha aumentado o disminuído a lo largo del tiempo.

Es bueno saber que la nueva ley hipotecaria ha favorecido a que esto se haga más a menudo debido a que los gastos son infinitamente menores al pagar el banco toda la parte de la escritura de préstamo hipotecario como puede ser el notario, registro, gestoría y el AJD (Actos Jurídicos Documentados).

¿SI CANCELO Y CONSTITUYO UNA NUEVA HIPOTECA ME SALE RENTABLE?

☝️ Cuando utilizamos este producto tenemos que saber en qué plazo se encuentra nuestra actual hipoteca debido a que los préstamo hipotecarios funcionan por el sistema francés, ¿como funciona el sistema francés?, básicamente tu cuota en la primera parte de tu hipoteca la proporción de intereses es mayor, lo que hace que si te encuentras en el año 20 de tu hipoteca no te salga rentable modificar tu préstamo ya que no estás pagando casi intereses.

Pongamos un ejemplo:

  • Cuota mensual: 400 € tipo de interés fijo a 6 meses de plazo:
  • M 1: 400 € (175 € de intereses+225 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 2: 400 € (150 € de intereses+250 € de cuota de amortización del préstamo)
  • Mes 3: 400 € (125 € de intereses+275 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 4: 400 € (100 € de intereses+300 € de cuota de amortización del préstamo)
  • M 5: 400 € (75 € de intereses+325 € de cuota de amortización del préstamo)
  • Mes 6: 400 € (50 € de intereses+350 € de cuota de amortización del préstamo)

Lo que vemos en este ejemplo es que cuanto más tiempo tenga nuestra hipoteca menos conveniente es solicitar una subrogación o cambio de hipoteca ya que empezaría de nuevo y volverías a pagar desde un inicio el montante total de intereses.

LA OPINIÓN DEL ASESOR de novagalma

Ser asesor financiero no es una tarea sencilla, en muchas ocasiones tenemos que acertar en cuestión de minutos mientras escuchamos las inquietudes del cliente respecto a la incertidumbre financiera que más le pese, a los plazos de su hipoteca e incluso a como es su manera de ver la vida respecto a su economía.

Ese trabajo lo queremos hacer con responsabilidad y en ningún caso precipitar las decisiones. Muchos clientes nos vienen con la intención de que agilicemos su operación lo antes posibles porque el mundo inmobiliario-financiero nos somete a plazos cortos y en muchas ocasiones, plazos asfixiantes. En toda esta labor comienza nuestra misión y objetivo, que es ni más ni menos que desgranar en tiempo de crucero una decisión que marcará los próximos 15 a 20 años de la vida de nuestros clientes, os preguntaréis ¿es posible hacerlo en tan poco tiempo?; sí, no es que a menor tiempo sea un servicio más eficaz sino a tomar el tiempo justo y necesario para cada una de nuestras decisiones financieras. Veamos cuáles son los pasos que intervienen en una operación con préstamo hipotecario:

plazos EN LA GESTIÓN DE UNA HIPOTECA

  • Solicitud de documentación: esto depende mucho del cliente, lo normal es que cuando solicitamos la documentación de 2 a 4 días tengamos toda la información para el envío a nuestros convenios.
  • Aprobación económica: en este punto una vez recogida la documentación, negociamos con las diferentes entidades tanto las condiciones como el importe de préstamo a conceder y es una de las partes que más tiempo lleva, ya que la labor de rebajar los tipos de interés muchas veces es laboriosa. Todo esto puede llevar entre 7 a 10 días.
  • Tasación: una vez tengamos la operación aprobada habrá que tasar la vivienda para que nos concedan el préstamo en las condiciones establecidas. Entre la solicitud, la visita del tasador y la emisión del informe como su validación en la entidad, el proceso suele tardar 7 días.
  • Documentación precontractual: una vez tengamos la operación aprobada con la tasación validada, tras la entrada de la nueva ley hipotecaria tendrá el cliente que elegir la notaría y firmar todos los documentos precontractuales de su hipoteca, para que una vez firmados se envíen a la notaría escogida y con ello realizar la primera de las dos firmas que hay que hacer en el notaría. Este punto se denomina el acta de transparencia en la cual se leen las condiciones del préstamo y se realiza un test para tratar de demostrar que el comprador es conocedor de todas y cada una de las condiciones del préstamo. Una vez se realice la primera firma, tendrá que pasar 10 días naturales que se denomina período de reflexión, para que si todos están conformes poder firmar pasado el día 10 cuando elijan compradores y vendedores. En resumen, este proceso suele durar entre 11 a 12 días.
  • Gestión de firma: lo que podemos adelantar en ese período de reflexión es el envío de toda la documentación a la notaría como al banco para corroborar que la finca que va a comprar nuestro cliente es válida para transmitirla y en caso de tener alguna carga como por ejemplo una hipoteca, cancelarla antes de firmar la operación. Al tener 10 días de plazo que nos da el acta de transparencia como mucho la firma puede retrasarse entre 1 a 3 días según lo que acuerden todas las partes para definir la operación.

Por lo que en todo el proceso y llevando todos estos puntos controlados que es parte de nuestro trabajo la operación se podría firmar entre 1 mes y medio, como máximo 2 meses.

Como vemos no es sencillo el llevar a trámite una operación financiera y sobretodo darle esa tranquilidad y seguridad que el cliente nos demanda a nosotros como su asesor, que hace que todos estos puntos los tengamos controlados con máxima atención. Llegados a este momento, ¿para nosotros, cuáles son los puntos claves de cada cliente?, enumeremos las características comunes de cada uno de ellos:

LOS CLIENTES

  • Prudencia: es un factor clave para saber si una persona puede tomar más riesgos o no en la cuota mensual de su hipoteca. Hay clientes que tienden más a exponerse al riesgo que otras personas que lo que buscan es ser responsables con los pagos, que es lo más conveniente.
  • La vivienda: a pesar de que no es nuestro campo también analizamos la decisión por la futura vivienda del cliente, indicándole si el valor es correcto o no para llevar hacia adelante la operación, porque no es una cuestión solamente del préstamo.
  • Trayectoria financiera: el test de solvencia que nosotros realizamos gratuitamente a los clientes nos da como resultado cómo ha trabajado a día de hoy tanto sus entidades como su forma de pago en los préstamos que tuviese anterior y actualmente.
  • Test de stress: para nosotros aunque se cumplan los anteriores requisitos tenemos que ajustarnos a los criterios establecidos que nos marcan tanto la nueva ley hipotecaria así como los convenios que nos demandan las entidades.

Repetimos constantemente que no estamos aquí para ofrecer sacar una operación imposible ni ofrecer unos tipos inmejorables lo que es en muchas ocasiones parte de nuestro trabajo, sino en trabajar con los clientes y hacerles entender lo complejo que es éste sector de la manera más sencilla posible.

Tenemos claro cual es nuestra labor así como el procedimiento y los criterios económicos que nos exigen nuestras entidades pero, ¿sabemos bien los criterios que evalúan los bancos a la hora de conceder un crédito?, los repasamos:

ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LOS BANCOS

  • Tipo de contrato: indefinido a partir de 1-2 años y autonómos/empresarios entre 2 a 4 años con ingresos estables.
  • Sectores: importa qué profesión cómo el sector y la empresa en donde trabajas, mejorando o empeorando el scoring según el perfil. Los sectores más castigados o de riesgo son los de las construcción, servicio doméstico y en general los autónomos.
  • Vida laboral: valoran mucho que tengas una vida laboral extensa y los cambios que has tenido a lo largo de la carrera profesional del cliente, incluso que no cambies muy seguido de empleo así como la duración que has tenido en cada una de las empresas y su evolución es de esencial importancia.
  • Nacionalidad: también evalúan la nacionalidad debido al compromiso que tengas de establecer tanto tu vida como tus ingresos en el país, que muchas veces no tiene nada que ver con el documento de identidad.
  • Importe de ingresos: nos aumenta el scoring cuánto más elevado sean nuestros ingresos y el motivo es debido a la renta disponible, veámos un ejemplo:

Ejemplo de renta disponible

Nómina de 1.000 €, con una cuota de préstamo de 350 € (35% de nuestros ingresos). Nuestra renta disponible es de 650 € (1.000 – 350 €) que se entiende que se destina al resto de gastos personales.

Nómina de 2500 €, con una cuota de préstamo de 875 € (35% de nuestros ingresos). En este caso nuestra renta disponible es mayor a pesar de calcular al mismo ratio de endeudamiento del 35% siendo la renta disponible de 1625 €.

Se cumple la regla de cuánto mayor son tus ingresos más dinero posees para tener una vida personal más cómoda aunque a veces no se cumple ésta regla.

  • Historial crediticio: también si se tienen préstamos, la cuota que se paga mensualmente así como la cantidad pendiente es importante lo que hace que baje mucho tanto tu renta disponible como el importe a conceder.
  • Endeudamiento: que la cuota del préstamo de nuestra hipoteca no supere el 35% de nuestros ingresos netos.
  • Plazo: que la edad que tenemos en la actualidad más el plazo de nuestra hipoteca no supere los 75 o 80 años de edad para algún caso.
  • Aportación: dependerá de las garantías que aporte el cliente para la operación, dependiendo del perfil económico del cliente, lo standard es un 20%+gastos de escrituración.
  • Patrimonio personal: también entra en factor si se tienen propiedades a la hora de realizar la operación, teniendo un mejor scoring bancario si tenemos sobretodo viviendas en propiedad libres de carga.

En este post hemos tocado la mayoría de puntos básicos que engloba nuestro servicio para ser más competitivos tenemos que escucharos, analizaros y comentar con vosotros las dudas que tengáis y con el mismo objetivo de siempre: ofrecer un servicio de mayor calidad.

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